이 기사는 2020년 11월 30일 08:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

한라가 자체 개발한 동탄물류센터에 대한 투자금 회수 작업이 순조롭게 이뤄지고 있다. 2년전 A블록과 B블록을 매각한데 이어 최근 C블록도 매각 프로세스를 마무리 지었다. 이번에 매각을 통해 회수한 자금은 1800억원 선이다. 지금까지 물류센터를 매각해 회수한 투자금은 총 8200억원에 이른다. 물류센터 매각 거래에 파트너로 나선 곳은 ADF자산운용이다. 2년전 두 개 블록 매각을 통해 맺어진 인연이 이어지고 있는 모양새다.

27일 부동산업계에 따르면 ADF자산운용은 최근 부동산 펀드(ADF케이아이피6전문투자형사모부동산투자)를 통해 한라가 계열사를 내세워 개발한 동탄물류센터 C블록 매입을 위해 잔금을 치르고 소유권 이전을 마쳤다. 동탄물류센터는 작년 2월 착공해 지난 9월 말께 준공됐다. 물류센터는 지하 2층~지상 4층, 연면적 10만2574㎡ 규모다.

한라는 동탄물류센터 개발 주체로 100% 출자해 설립한 한라지엘에스를 내세웠다. 공사비만 1158억원이 투입된 C블록 개발을 위해 한라지엘에스는 700억원을 금융권을 통해 조달했다. IBK기업은행, 농업협동조합중앙회, SC제일은행으로부터 PF를 조성했다.

동탄물류센터 C블록의 매각가는 1850억원이다. ADF자산운용은 에쿼티 700억원, 담보대출 1150억원 구조로 자금을 마련했다. 주목할 점은 매도자인 한라지엘에스가 140억원을 인수 펀드에 투자했다는 점이다.

배당을 비롯해 향후 ADF자산운용이 투자금을 회수할 때 시세차익을 노리고 투자에 나선 모양새다. 최근 코로나19로 언택트 시대의 도래가 가속화하고 있는 가운데 물류센터에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있다.

ADF자산운용은 2년 전 동탄물류센터 A블록과 B블록을 인수한데 이어 C블록도 매입하며 한라와 인연을 이어갔다. 앞서 ADF자산운용은 한라로부터 2018년 12월에 동탄물류단지 A블록과 B블록을 6415억원에 매입했다. 이번 거래까지 고려하면 ADF자산운용은 동탄물류센터 매입에만 8200억원을 쏟아부은 셈이다. A블록은 연면적 13만6064㎡, B블록은 48만6623㎡ 규모의 물류센터다.

A블록과 B블록의 경우 애초 ADF자산운용과 선매매 계약을 맺고 개발이 이뤄졌다. 선매매는 개발 사업을 위한 사업비를 선제적으로 대출해주고, 준공 시 소유권을 넘겨받는 구조다. A블록과 B블록의 개발비는 ADF자산운용이 조성한 부동산 펀드(ADF케이아이피2전문투자형사모부동산투자)가 댔다. 대출 약정액은 5525억원이다.

ADF자산운용은 물류부동산 전문 운용사다. 올해 9월 기준 운용 및 관리 물류부동산은 총 18건이다. 운용 자산규모는 2조9000억원 수준이다. 펀드설정액(에쿼티투자분)은 사업 첫해인 2015년말 983억원에서 2년 만인 2017년말 5064억원으로 크게 늘었다. 지난해말에는 6862억원까지 불어났다. 올해도 이천 부발 물류센터를 선매입하고 용인 J지구 물류센터를 개발하면서 물류센터에 대한 투자를 꾸준히 이어나가고 있다.

남아있는 D블록도 관심사다. 시장에선 마찬가지로 개발이 이뤄질 경우 ADF자산운용에 매각해 투자금을 회수할 것으로 예상한다.