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SK서린빌딩 매입 본격화, 펀드출자자 SK그룹 수익 주목 '오피스 수요 확대' 매각가 대비 매입가 2배 넘겨, 누적 배당으로 출자원금 절반넘게 회수

이윤재 기자공개 2021-02-01 11:07:16

이 기사는 2021년 01월 28일 10:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK그룹의 SK서린빌딩 재매입이 본격화된 가운데 펀드에 자금을 출자했던 계열사의 수익에도 관심이 쏠린다. 지난 2011년 부동산펀드가 SK서린빌딩을 매입하는 과정에서 SK㈜를 비롯한 핵심 계열사들이 유한책임출자자(LP)로 해당 펀드에 참여했다. 현재 거론되는 가격인 1조원을 대입하면 상당한 에쿼티(Equity) 투자 수익이 전망된다.

SK그룹은 지난 2005년 SK인천석유화학(옛 인천정유) 매입 대금 마련을 위해 SK서린빌딩을 BoA메릴린치에 매각했다. 당시 매각 대금은 약 4500억원이다. 이후 2011년 SK그룹은 5년 만기 부동산펀드를 조성해 간접소유 방식으로 5500억원에 건물을 되사들였다.

이때 구성된 펀드가 설정액 2900억원 규모 하나대체투자사모부동산신탁33호(옛 다올랜드칩사모부동산33호)다. 펀드에는 그룹 지주회사인 SK㈜를 필두로 SK이노베이션, SK E&S, SK에너지, SK종합화학 등이 출자자로 나서 지분 65.21%를 확보했다. SK그룹 전체 출자액은 1930억원이며 나머지 펀드 출자자는 국민연금이다.

부족한 자금은 론(Loan)을 병행해 마련했다. SK서린빌딩 등기부등본을 보면 당시 채권최고액은 3588억원에 달한다. 통상적인 설정비율(120%)을 고려할 때 실제 대출 규모는 3000억원 내외로 추정된다.

시간이 흐름에 따라 펀드 지분을 두고 계열사간 거래가 있었지만 SK그룹의 전체 지분율은 여전히 65.21%다. 현재는 SK㈜(13.51%), SK이노베이션(23%), SK E&S(3.4%), SK종합화학(5.76%), SK루브리컨츠(5.2%), SK에너지(11.9%), SK트레이딩인터내셔널(2.5%)이 나눠서 보유 중이다.

지난 2016년 펀드 만기가 도래했지만 추가로 5년 연장이 이뤄졌다. 이때 론(Loan) 투자자도 교체됐다. 리파이낸싱을 거치면서 채권최고액은 3312억원으로 줄었다. 펀드를 통한 간접소유 10년차인 올해 SK그룹은 SK서린빌딩 재매입을 추진하고 있다. 투자수단인 리츠가 예비인가를 받으며 관련 작업은 본격화하고 있다.

현재 시장에서 거론되는 SK서린빌딩 매매가액은 1조원에 육박한다. 최초로 매각했던 가격보다 2배 이상 뛴 금액이다. 서울 도심 프라임오피스 가치가 오르는데다 SK서린빌딩에 대한 그룹 입장의 상징성이 반영된 걸로 풀이된다.

건물 매매 거래가 완료되면 펀드는 회수금을 출자자들에게 지분율대로 분배하게 된다. 현재 거론되는 가격대를 감안하면 대출금을 제외하고도 회수금액이 최초 펀드 설정액 대비 2배를 넘을 것으로 전망된다.

더구나 SK그룹은 펀드로부터 꾸준히 배당금을 수령했다. 2011년부터 2019년까지 SK그룹이 펀드로부터 수령한 누적 배당금 규모는 1066억원에 달한다. 지난해에는 3분기 기준 배당금 규모가 150억원 내외로 확인된다. 그동안 누적 배당금만으로도 최초 출자액 대비 절반 이상을 회수했다. 사실상 부동산펀드 출자를 통한 간접소유를 택한 전략이 부동산시장 활황과 맞물려 시세차익을 극대화하는 방향으로 전개된 셈이다.

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