이 기사는 2021년 04월 27일 13시56분 thebell에 표출된 기사입니다

베스타스자산운용이 미국 시애틀 오피스빌딩인 '세이프코플라자'를 매각한다. 2016년 4220억원에 인수한 건물로 연평균 7%의 임대수익을 내왔다. 시애틀 부동산 가격 상승과 세이프코플라자의 밸류애드(Value-Add)를 고려할 때 큰 폭의 매각차익이 기대된다.

27일 금융투자업계에 따르면 베스타스자산운용은 미국 시애틀 오피스빌딩 세이프코플라자를 매각하기 위한 준비절차에 돌입했다.

세이프코플라자는 시애틀의 랜드마크로 꼽히는 상업 건물이다. 미국 워싱턴 주 시애틀에 위치한 50층 규모의 빌딩으로 1969년에 준공됐다. 지하5층~지상 50층, 연면적 7만1074㎡의 대형 빌딩이다. 1985년 컬럼비아센터가 설립되기 전까지 워싱턴주에서 가장 높은 빌딩이었다.

베스타스운용은 2016년 7월 세이프코플라자를 4220억원에 인수했다. 기관투자자 3곳이 공동 지분투자하고 잔금은 미국 현지 금융권 대출로 조달했다.

건물 매각이 성사되면 베스타스운용의 상당한 차익이 기대된다. 예상 건물가는 5500억원 이상이다. 시세상승을 단순 가산해도 가격이 뛴다. 시애틀의 상업용 부동산과 주택가격 모두 천정부지로 오르고 있다. 아마존 본사가 2017년 시애틀에 입성하며 큰 영향을 미쳤다. 시애틀 도심 오피스 빌딩의 상당수를 아마존이 활용하면서 오피스 빌딩 가격이 상승했다.

저금리 기조가 장기화되면서 미국 주택가격도 증가세다. 그중 시애틀의 부동산 상승률은 미국내 최상위권 수준이다. 미국의 주택가격을 알 수 있는 대표 지수 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러에 따르면 1월 미국내 20개 도시에서 시애틀의 집값 상승률은 2위를 기록했다. 1위인 피닉스가 15.8%, 시애틀이 14.3%다.

최근 미국 시애틀 도심의 대형 오피스 빌딩 '퀄트릭스타워' 매각 사례를 참고할 만하다. 하나금융투자가 하나대체투자자산운용과 함께 지난해 말 퀄트릭스타워를 매입했다. 매입가는 7억400만달러로 당시 환율기준 7634억원이다. 퀄트릭스타워는 지하4층~지상38층 규모에 연면적 6만1780㎡이다. 세이프코플라자는 퀄트릭스타워보다 연면적 1만㎡이 차이날 만큼 규모가 크다. 퀄트릭스타워가 신축임을 감안하더라도 상당한 매각차익이 예상된다. 세이프코플라자도 2007년과 2014년 리모델링을 거쳤다.

세이프코플라자의 가치가 베스타스운용의 매수 이후 뛰어오른 점도 매각가를 높인다. 평균 임대수익은 연평균 7%를 상회한다. 기대수익률인 연평균 6%를 아웃퍼폼했다. 주요 임차인은 미국 서부지역 최대 보험사인 세이프코와 뱅크 오브 아메리카 등이다.

아웃퍼폼의 비결은 베스타스운용의 밸류애드 전략이다. 박병준 베스타스운용 부사장의 주도 아래 세이프코플라자의 임차인 28곳의 계약 기간과 임대율을 전면적으로 손봤다. 주요 임차인인 세이프코가 미국의 대형 손해보험사 리버티뮤추얼에 인수되며 신용도가 상승한 점도 호재다. 박병준 부사장(CIO)은 "앵커 임차인 세이프코를 필두로 28곳이 세이프코플라자를 임차하고 있다"며 "각각 상이했던 계약기간을 맞추는 등 임대 안정성을 높이면서 밸류가 상승했다"고 짚었다.

펀드 만기일은 내년 상반기다. 베스타스운용은 펀드 만기일 1년 전에는 건물 매각 절차에 돌입하는 안정적인 엑시트 전략을 추구한다.

베스타스운용은 2010년 출범한 부동산 전문 자산운용사다. 운용자산(AUM)은 4월 말을 기준으로 3조7288억원을 기록하고 있다. 2016년 박병준 부사장 영입과 함께 해외 대형 부동산투자에 뛰어들면서 사세가 크게 확대됐다. 국내외 물류센터 투자에 집중하고 있다. 최근 설정된 대형 부동산 펀드는 1800억원 규모의 네달런드 물류센터 등이다.