이 기사는 2021년 07월 05일 13시55분 thebell에 표출된 기사입니다

한국토지신탁이 ‘판교 H스퀘어’ 매입 작업을 마무리했다. 카카오 계열사들이 빌려쓰고 있는 만큼 임차구조 측면에서 안정성이 확보된 빌딩이다. 거래과정에서 우여곡절이 있었지만 한국토지신탁이 최종 인수자로 낙점돼 리츠를 비히클(vehicle)로 딜을 완주했다. 차익을 포함한 주주 수익률은 8% 후반대를 기대하고 있는 것으로 알려졌다.

5일 관련 업계에 따르면 한국토지신탁은 지난주 판교 H스퀘어에 대한 잔금을 치르고 소유권 이전 신청을 마쳤다. 인수 주체는 ‘케이원 제15호’ 리츠다. 6월 중순을 넘겨 리츠 인가가 났는데 보름도 안돼서 딜 클로징에 성공한 셈이다.

거래가는 6947억원, 여기에 취득세와 각종 수수료 등 부대비용을 합쳐 7970억원 가량을 조달했다. 이중 에쿼티는 1918억원이며 최근 유증 납입을 완료했다. 이밖에 선순위 차입금 4439억원, 중순위 차입금 681억원, 브릿지론 860억원 등 5980억원을 대출로 채웠다. 금리는 각각 2.5%, 4.0%, 4.0%다.

앞서 한국토지신탁이 우선협상자에 선정된 것은 올 4월이다. 매각 측인 코람코자산신탁은 2007년 프로젝트금융투자회사(PFV) ‘판교에스디투’를 설립해 판교 H스퀘어를 개발했다. 이후 십여년간 운용해오다가 투자 만기가 다가오면서 올 초 딜로이트와 CBRE 컨소시엄을 주관사로 선정해 매각절차를 본격화했다.

입찰을 통해 우협이 결정됐으나 공정성 논란이 일었다. 당시 한국토지신탁, 이지스자산운용, 퍼시픽자산운용, 제이알투자운용 등과 함께 매각 측인 코람코자산신탁도 입찰에 참여했는데 결국 코람코자산신탁이 우선협상권을 가져갔기 때문이다.

원칙적으로 매각 측도 우선협상자가 될 수는 있지만 다른 경쟁자들의 정보를 미리 알 가능성이 있다는 점에서 투명성에 문제가 제기됐다. 논란이 일면서 코람코자산신탁은 다시 입찰을 열었고 결국 한국토지신탁이 승리를 가져갔다. 처음부터 인수 의지가 상당히 강했던 것으로 전해졌다.


판교 H스퀘어는 경기도 성남시 분당구 판교역로 233-1에 위치해 있다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모로 지어졌으며 카카오와 카카오페이, 카카오게임즈 등 카카오 계열사들을 임차인으로 확보했다. 구체적으로 카카오 계열사들이 면적의 84% 이상을 쓰고 있고 임차 기간은 2026년 11월까지다.

나머지 면적은 시높시스코리아, 바커케미칼코리아, 안리쓰코퍼레이션 등이 임차 중인데 잔여 계약기간이 모두 2023년까지로 다소 짧은 편이다. 하지만 핵심 임차인인 카카오가 건물 대부분을 쓰고 있는 데다 입지가 좋아 임대수익 기반은 안정적이라는 평가다.

업계 관계자는 “이 지역은 임차수요가 워낙 많아 앞으로 공실이 생기더라도 임차인 확보가 용이할 것"이라며 "카카오 측 역시 계약기간 이후에도 연장이 예상된다"고 말했다.

현재 정관상 리츠의 존속기간은 정해지지 않았다. 추후 시장 상황을 고려해 경쟁 입찰 방식으 투자회수를 꾀할 계획이다. 운용기간을 10년으로 가정했을 때 연평균배당률은 시세차익(Capital Gain)을 제외하고 약 5.2%, 포함시 10%대 중반을 목표 중인 것으로 알려졌다. 에쿼티 IRR(지분투자자 수익률)의 경우 시세차익을 포함해 8.7% 수준을 기대할 수 있다는 분석이다.