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[디벨로퍼 열전]DCRE, 시공사 대여금 덕 용현학익지구 개발 본궤도HDC현산·포스코·현대건설 컨소, 3000억 마중물…외자유치 실패후 사업재개

신민규 기자공개 2021-09-30 07:44:44

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 09월 28일 14:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

DCRE는 OCI의 인천공장 사업부문이 전신이다. 도시개발업 목적으로 분할 이후 인천 용현·학익지구 사업을 위해 수년간 공을 들였다. 사업비 2조원 안팎 규모로 한차례 외자유치 실패 이후 대규모 사업을 거들 파트너를 찾지 못했다.

사업 정상화를 위해서는 계열사 보유부지 추가 매입과 함께 공장터에 대한 토지오염정화작업 등이 선결되어야 했다. 시공사 공모지침서 상에 4000억원대 무이자 대여를 명시할 정도로 초기 자금투입이 절박했다.

지지부진하던 사업은 HDC현대산업개발을 필두로 포스코건설과 현대건설로 구성된 컨소시엄이 낙점되면서 속도를 냈다. 컨소시엄은 2019년 2조8000억원 규모의 공사도급 및 프로젝트매니지먼트(PM) 계약을 체결했다. HDC현대산업개발 시공 지분이 40%, 나머지 시공사가 각 30%씩 차지했다. HDC현대산업개발이 PM사 지위를 확보해 단순 도급을 넘어 토지매입부터 인허가, 시공까지 전체 사업을 총괄하는 역할에 섰다.

대형 건설사는 초기 자금 부담이 높았지만 해당 부지가 수도권에서 보기드문 대규모라는 점을 매력적으로 평가했다. 용현·학익지구 사업면적은 154만9792㎡로 약 47만평에 해당된다.


시공사는 초기 사업 정상화를 위한 자금을 댔다. DCRE가 장부가액 기준 3000억원대 사업부지를 담보로 제공하면서 차입이 가능해졌다. HDC현대산업개발은 2080억원, 포스코건설과 현대건설은 각 1560억원씩 채권최고액 5200억원을 설정했다.

시공사 선정 첫해 3개 시공사로부터 차입한 금액은 610억원이었다. 이듬해 차입규모를 3200억원으로 키웠다. 금리는 3.5%를 적용했다.


초기 사업자금이 확보된 이후 사업지정구역내 미매입부지 확보에 숨통이 트였다. 사업지정구역 154만6792㎡ 가운데 DCRE가 계약 완료한 부지는 113만1868㎡ 가량이다. 나머지 41만4923㎡는 향후 매입이 필요하다고 나와있다. 계열사 부지(17만1059㎡)와 국공유지(18만7903.09㎡), 사유지(5만5961㎡) 등이 포함돼 있다.

계열사 부지의 경우 고(故) 이수영 OCI 회장의 동생인 이복영 회장이 지배하는 SGC에너지와 SGC이테크건설이 들고 있었는데 모두 DCRE에 매각했다. 이테크건설과는 지난해 890억원의 매매계약을 체결했다. 연말께 700억원의 잔금을 지급할 예정이다. SGC에너지에도 연내 잔금을 지급할 계획으로 알려졌다.

DCRE가 2009년 사업시행사로 지정된 점을 감안하면 10여년만에 사업이 정상궤도에 올라선 셈이다. 해당 사업장은 2013년 인천광역시로부터 도시개발 실시계획을 인가받고 지형도면을 고시한바 있다. 하지만 계획했던 외국계 자본 유치가 차질을 빚은 탓에 사업이 무산됐다. 2017년 10월 도시개발계획을 일부 변경해 새로 인가를 받았다. OCI 인천공장 사업부문을 분할해 DCRE를 설립한 뒤에 개발에 나섰다. 2019년 시공사와 도급 및 PM계약을 맺은 후 분양까지 2년이 채 걸리지 않았다.

사업 명칭은 용현·학익 1블록 도시개발사업으로 위치는 인천시 미추홀구 학익동 587-1일원이다. 계획인구 3만3530명에 1만3000세대 이상 공급이 예정돼 있다.

시공사 선정 2년만에 나선 분양은 호조세를 이어가고 있다. 올해 상반기 시티오씨엘 3단지와 1단지 각각 1879세대(오피스텔 포함), 1131세대를 분양했다. 이달 4단지 764세대 규모의 아파트와 오피스텔 공급이 진행중이다. 1, 3, 4단지까지 올해 분양규모는 3774세대다. 아직 남은 공급물량이 1만세대 안팎에 달한다.
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