이 기사는 2021년 09월 29일 08:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

골든브릿지자산운용이 서울시 동묘 인근 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF) 물량의 리테일 셀다운(재매각)을 추진한다.

29일 금융투자업계에 따르면 골든브릿지자산운용은 ‘골든브릿지 서울동묘 전문투자형사모투자신탁’의 리테일 투자자 모집을 진행하고 있다. 가입액은 3억원으로 이달 말 설정을 완료한다. 만기는 10개월 가량으로 중도환매가 불가능한 폐쇄형 구조로 설계됐다.

펀드는 KTB투자증권이 특수목적법인(SPC)을 통해 발행하는 사모사채 80억원에 투자한다. 사채 투자를 통해 안정적 이자와 원금 회수를 목표로 한다. 펀드 운용사인 골든브릿지자산운용이 사모사채에 투자하는 반대급부로 후순위 대출채권에 질권을 설정한다.

실질적인 투자자산은 SPC(피에스제이제이차)가 사모채를 통해 인수한 PF 대출채권이다. 서울시 동묘 내 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업에 자금을 투입하는 방식이다. 해당 사채는 내달 초 발행 예정으로 펀드 운용 기간과 만기가 거의 동일하다.

전체 PF 규모는 500억원 가량으로 크지 않은 수준이다. 선순위와 중순위는 각각 일시 인출과 한도 인출의 방식으로 180억원, 230억원씩 조달된다. 두 트랜치 모두 한국투자캐피탈이 유동성공급자(LP) 자격으로 자금을 태웠다. 최초 인출일은 2019년이다.

해당 개발사업은 서울 숭인동 소재(313-17 외) 오피스텔 및 근린생활시설 준공 프로젝트다. 지하3~지상18층 규모로 내년 2월 준공 예정으로 당초 오피스텔의 경우 원룸으로 설계됐지만 1.5룸으로 변경한 바 있다. 입주 시기는 내년 4월 예정이다.

현장은 더블역세권인 동묘앞역(1호선6호선) 도보 1분 거리로 강점을 지니고 있다. 지하철을 통해 서울 주요 지역 접근성이 높고 창신초등학교, 광희초등학교, 현대아울렛, 두타몰, 밀리오레 등이 위치한다. 반경 3km 내 성균관대학교, 동국대학교 등이 자리한다.

골든브릿지자산운용은 목표수익률로 5%대 초반을 제시했다. 현재 70%대 초반의 분양률이 달성된 것으로 집계된다. 선순위와 중순위의 엑시트 분양률은 넘어섰지만 70%대 중반의 후순위엔 아직 도달하지 못했다. 분양 지연시 미분양담보대출을 염두에 두고 있다.

업계 관계자는 “서울 도심부와 멀지 않은 곳인 만큼 입지는 좋다”며 “후순위 트랜치인 만큼 엑시트 분양률까진 아직 좀 남은 상황”이라고 말했다. 이어 “미분양담보대출에 시공사 책임준공확약, 한국투자캐피탈의 조건부 지급보증 등 장치도 존재한다”고 덧붙였다.

골든브릿지자산운용은 20년 업력의 운용사로 자산은 1조원에 달한다. 월드에셋투자자문으로 시작해 뉴스테이트자산운용 등의 상호를 거쳐 2004년 현재 이름으로 변화했다. 2016년 대치동 스타강사 여상진씨가 보유한 학원법인 티에스오비가 최대주주에 올랐다.