전 세계를 휩쓴 팬데믹 상황에서도 부동산 투자 시장은 견고했다. 코로나19라는 대형 악재에도 부동산 펀드에 자금이 몰리며 설정액이 역대 최고치를 경신했다. 이지스자산운용은 홀로 설정액 20조원을 기록하며 경쟁자 없는 독주 체제를 구축했다.

16일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2021년 연말 기준 국내 운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 124조3824억원으로 사상 최고치를 기록했다. 작년말(111조1292억원) 대비 13조원(11.92%) 증가한 수치다. 상반기에는 국내 부동산 거래가 활발했다면 하반기는 해외 딜이 상당 비중을 차지한 것으로 나타났다.

업계 관계자는 “지난해 한국 부동산 운용사들은 글로벌 오피스와 주거, 물류센터를 중심으로 투자처를 물색했다”며 “특히 물류센터는 코로나19 최대 수혜 섹터로, 쇼핑 트렌드가 오프라인에서 온라인으로 이동하면서 매매 수요도 급증했다”고 말했다.


◇브레이크 없는 이지스 질주, 2위권 그룹 순위 경쟁 주목

부동산 펀드 시장은 이지스운용, 미래에셋운용, 삼성SRA운용, 하나대체운용이 수년간 견고한 아성을 유지해왔다. 특히 이지스운용은 실물 부동산에서, 삼성SRA운용은 블라인드 펀드에서 강점을 보이며 최상위권을 지켜왔다. 미래에셋운용과 하나대체운용도 굵직한 대형 투자 건을 따내는 등 단단한 내공을 보여왔다.

2021년은 이지스운용의 성과가 가장 눈부셨다. 상반기 설정액은 16조원대에 머물렀지만 연말 18조2490억원까지 불렸다. ‘장기지분형1호’(5303억원), ‘리츠포트폴리오2호’(2050억원), ‘데이터센터개발펀드1호’(1259억원), ‘장기안정형주거플랫폼1호’(1000억원) 등 블라인드 펀드를 다수 설정하며 몸집을 키웠다.

미래에셋운용, 삼성SRA운용, 하나대체운용 등 상위 운용사 간 설정액 차이는 크지 않았다. 2위인 미래에셋운용은 8조3612억원으로 1위인 이지스운용(18조원)과는 두 배 이상 격차가 벌어졌다. 반면 삼성SRA운용(6조4301억원), 하나대체운용(5조4752억원), 마스턴운용(5조4462억원) 등 2위부터 5위까지는 3000억원 이내에서 미미한 차이를 보였다.

삼성SRA운용은 5년여 만에 3위로 올라서며 옛 명성을 되찾았다. 반면 하나대체운용은 2016년부터 유지해온 등수를 삼성SRA운용에 양보하고 4위로 밀려났다. 5위인 마스턴운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 데 이어 상승 가도를 달리고 있다.

이외 키움투자자산운용, 코람코자산운용, 메리츠대체투자운용, 한화자산운용, KB자산운용 등은 대체로 기존 등수를 유지한 것으로 집계됐다.

◇코로나19 최대 수혜 ‘물류센터’, 이지스운용 아마존 선점

실물부동산은 상위 10개 딜 중 4곳을 제외하면 모두 해외 자산이다. 상반기에는 국내 빌딩 거래가 많았다. NH아문디운용(삼일빌딩), 삼성SRA운용(오투타워), 이지스운용(두산빌딩), 캡스톤운용(소월로 롯데손해보험), 마스턴운용(성남 도담빌딩), 페블스톤운용(우신빌딩) 등 상대적으로 낮은 인지도의 운용사들도 활발히 참여했다.

이지스운용은 하반기 해외 딜 대부분을 선점했다. 미국 아마존(6곳)과 페덱스 물류센터 등 총 1조2114억원을 매입하며 수탁고를 확대했다. 미국 버지니아주의 파운드리 빌딩(3100억원)도 사들였다. ARA코리아운용(영국 마블아치플레이스), 하나대체투자운용(미국 앨릭스타워), 타이거대체투자운용(미국 몬트레이) 등도 이름을 올렸다.

블라인드 부문에서는 전통 강자인 삼성SRA운용이 광폭 행보를 보였다. 국내외 블라인드 펀드에서 최상위를 모두 차지했다. 국내에서는 삼성SRA운용의 ‘HUG블라인드’가 최대 규모를 기록했다. 2020년 10월 설정된 국내 재개발 펀드로 약정액만 1조3000억원이다.

해외는 물류와 오피스, 주거에 투자하는 ’글로벌부동산펀드제1호‘가 5000억원으로 컸다. 이외에도 삼성SRA운용의 ‘글로벌코어오피스제1호’(5000억원), ‘글로벌코어오피스제2호’(5000억원) 등도 상위권에 안착했다.

◇미래에셋증권·신한아이타스 최상위...한화증권 깜짝 약진

상반기 부동산펀드 판매 1위를 기록한 한화투자증권은 연말 미래에셋증권에 자리를 내줬다. 다만 판매 잔액 차이는 7720억원으로 미미한 수준이다. 미래에셋증권과 한화투자증권 잔고는 각각 12조6183억원, 11조8463억원으로 나란히 상위권을 차지했다. 한화투자증권은 전년 대비 판매잔고를 1조원 가까이 늘리며 빠르게 외형을 확장하고 있다.

사무수탁사는 신한아이타스가 2020년보다 2792억원 늘어난 31조1074억원을 기록해 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 국민은행(25조8677억원), 하나펀드서비스(23억3483억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 스카이펀드서비스와 국민은행은 각각 6조원, 2조원 이상 잔고를 늘리는 등 괄목할 성과를 거뒀다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 등 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 5인 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 김기용 AIP운용 대표, 김종민 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)