이 기사는 2022년 03월 11일 15시25분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 도봉구 롯데캐슬 골든파크 사업의 시행을 맡은 하나자산신탁이 국내 유동화 시장에서 대규모 자금 조달에 성공했다. 롯데건설의 A2+ 기업어음(CP) 등급을 바탕으로 신용보강도 마쳤다.

이 단지는 롯데건설과 하나자산신탁이 짓는 두번째 장기일반 민간임대아파트다. 롯데건설은 지난해 분양한 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘에 이어 민간임대사업을 확장하고 있다.

11일 업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 에스이디제일차는 최근 롯데건설과 대출약정서에 대한 변경약정을 체결하고 1050억원의 대출채권 만기일을 연장했다.

기초자산은 서울 도봉 롯데캐슬 골든파크의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권 및 부수담보권이다. 대출채권 만기는 2022년 11월 30일이다. 구조를 보면 1050억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행해 조달한 자금으로 지난해 9월 9일 발행해 만기가 도래한 2-2회차 ABCP를 상환한 셈이다.

에스이디제일차는 3-1회와 3-2회 ABCP가 만기를 맞는 11월 4일과 30일 다시 2회차 유동화물을 찍어 대출 최종 만기에 대응할 전망이다. 2회차에 걸친 대출채권은 총 2050억원이다.

해당 ABCP는 롯데건설의 신용보강으로 'A2+(sf)' 등급을 부여받았다. 롯데건설은 시공사 겸 자금 보충인으로 ABCP 차환 발행이 이뤄지지 못하는 등 유동화증권 상환금이 부족하게 될 경우 롯데건설이 자금보충 및 채무인수를 제공해야 한다. 롯데건설의 기업어음(CP) 등급은 A2+다.

이 사업은 서울 도봉구 방학동 717-6번지 일원 주상복합단지 '도봉 롯데캐슬 골든파크'를 짓는 사업이다. 단지는 지하 4층~지상 23층 2개동 전용면적 84㎡ 총 282가구로 구성된다. 입주 예정일은 2024년 10월이다.

롯데건설은 지난해 분양한 '수지구청역 롯데캐슬 하이브엘'에 이어 하나자산신탁과 다시 손을 잡았다. 하나자신산탁이 시행을 맡고 차주인 더시너지2가 사업을 위탁하는 구조를 갖추고 있다. 롯데건설은 시공과 자금보충을 담당한다.

그동안 롯데건설은 민간임대사업을 활발하게 추진해왔다. 장기적인 임대료수익을 거둘 수 있어 사업성이 충분하다고 판단한 것으로 풀이된다. 특히 수지구청역 하이브엘 분양 당시 평균 227대 1의 청약 경쟁률을 기록해 시장의 관심도를 확인했다.

건설사 입장에선 입주 조건과 청약 문턱이 낮아 미임대 리스크를 관리하기 수월한 편이다. 임대 후 분양전환 시 지가상승분을 반영해 투입원가 이상의 수익을 거둘 수 있는 가능성도 남아 있다. 단순도급과 분양사업 이외에 새로운 포트폴리오를 추가한다는 점도 투자 포인트다.

롯데건설은 기존 임대주택 운영방식을 벗어나 특화 서비스 플랫폼 '엘리스(Elyes)'를 개발해 임차인 유치도 신경쓰고 있다. 롯데렌터카의 카셰어링 브랜드 그린카 서비스나 가전 렌탈, 홈 케어, 세차, 이사 등이 대표적인 서비스다.

공공지원 민간임대아파트과 청년주택사업도 확장하고 있다. 현재 서울과 동탄, 김포 등 수도권에서 4000여 가구의 공공지원 민간임대 단지를 운영하고 있다.

민간임대사업은 '공공지원 민간임대아파트'와 '장기일반 민간임대아파트'로 나뉜다. 소득이나 자산 제한이 없고 만 19세 이상이면 청약 통장 없이 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 가점이 낮아도 당첨 가능성이 높다. 재당첨 제한 규제도 없다. 거주기간은 최장 10년이고 임대료 상승률은 연간 5%로 제한된다.