이 기사는 2022년 03월 10일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

건설업계에선 새 정부 출범에 대한 기대감과 함께 규제 완화를 바라는 분위기가 잔뜩 감지된다. 문재인 정부에서 공공지원 민간임대주택을 추진했던 건설사들은 분양전환을 앞두고 법적 근거가 도출될 것으로 기대하고 있다.

특히 업계에선 공공지원 민간임대주택의 사업 여건을 재정비해야 한다는 지적이 많다. 그간 정부는 8년 후 분양가를 예측하기 어렵다는 이유로 법 개정을 미뤄왔다.

국내 첫 공공지원 민간임대주택은 2018년 입주한 '수원권선 꿈에그린'이다. 최초 입주자의 거주기간을 고려할 때 분양전환 여부는 차기 정부에서 결정될 전망이다. 윤석열 정부는 민간건설사와 입주자 등 이해관계자 사이에서 사회적 합의를 도출해야 하는 과제를 안게 된 셈이다.

윤석열 당선인의 공약을 보면 부동산 시장 정상화 방안으로 주택 250만호 이상 공급과 매년 10만호씩 5년간 50만호의 공공임대주택 공급을 약속했다.

임대주택은 크게 공공과 민간으로 나뉘며 공공지원 민간임대주택은 비교적 근래 도입된 임대주택정책이다. 2015년 박근혜 정부 당시 중산층 주거 불안을 해소하기 위해 도입한 '뉴스테이(New Stay)' 정책이 모태다. 임대료는 인근 시세 대비 90~95%로 책정되며 청년과 신혼부부, 고령층을 포함한 특별공급의 경우 70~85% 이하로 매겨진다. 임대기간은 최장 8년이다.

문재인 정부는 2018년 뉴스테이 정책의 장점을 살리고 주거지원 계층을 확대하는 등 공공성을 강화해 '공공지원 민간임대주택'으로 이름을 바꿔달았다.

서민 주거안정을 위한 주택공급 목적이 강하지만 건설사 입장에선 달가운 사업이 아니라는 게 시장의 분석이다. 일반분양 후 투입원가를 단기간에 회수할 수 있는 분양사업과 달리 임대를 통해 수익을 창출해야 하기 때문이다.

그마저도 임대료 상승폭이 연간 5%로 제한돼 장기적인 수익성을 담보하기 어렵다. 영업활동도 건설업이 아닌 부동산 관리업으로 분류된다. 자칫 고정자산을 떠안을 수 있는 리스크가 존재하는 셈이다. 건설사들은 투자 포인트가 적다는 이유로 사업 검토를 꺼렸지만 정부 입김이 사업 참여에 영향을 미쳤다는 후문이다.

실제 이 사업에 발을 들인 건설사들은 이렇다 할 수익을 거두지 못하고 있다. 지난해 3분기 기준 힐스테이트 호매실의 미반영손실액을 반영한 호매실뉴스테이위탁관리리츠의 미반영손실누적액은 66억원으로 나타났다. 반면 이 단지에서 거둔 연간 임대료수익은 52억원 수준에 불과했다.

2020년말 기준 대우건설이 동탄 행복마을 푸르지오 사업에서 거둔 임대료수익 역시 11억원에 그쳤다. 영업손실은 전년 대비 30% 더 늘어난 74억원을 기록했다. DL(구 대림산업)이 90% 지분을 보유한 위례뉴스테이기업형임대위탁관리리츠는 영업수익보다 많은 영업비용이 발생해 24억원의 영업손실을 기록했다.

건설사들은 8년 후 분양전환을 통해 수익을 거둘 수 있지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 현재로선 분양전환 여부나 분양가 책정방식 등 관계 법령이 미비하기 때문이다.

분양전환이 불발될 경우 투입원가를 회수할 수 없는 상황에서 연 5% 임대료 상승제한을 감수하는 사업구조는 수익성이 부족하다는 게 건설사들의 입장이다. 현 정부에서 이를 풀어주게 되면 반대로 색이 바랬던 공공지원 민간임대주택 사업이 힘을 받을 수도 있다는 얘기다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 10일 더벨과 통화에서 "분양전환 여부나 분양가 책정방식, 세입자 우선 입주권 등 구체적인 내용이 나와야 한다"며 "인근 시세와 비슷한 분양가가 책정되면 건설사들은 이득을 볼 수 있지만 세입자들의 부담을 키울 수 있어 사회적 합의가 필요하다"고 설명했다.