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하나대체투자자산운용이 일본 롯폰기 소재 레지던스를 매각하며 펀드 청산 절차에 돌입했다. 대내외 부동산시장이 자산가치 하락과 리파이낸싱 문제로 애를 먹고 있는 가운데, 현지와의 기민한 의사결정으로 편입자산을 조기 처분했다.

2일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 일본 롯폰기 소재의 레지던스를 오르타나21에 매도하는 계약을 체결했다. 매각단가는 약 950억원으로, 지난 2019년 말 해당 자산을 매입한 후 약 3년만에 이뤄진 엑시트 작업이다.

당초 하나대체운용은 10년 만기 폐쇄형으로 '하나대체투자전문투자형사모부동산투자신탁122호'를 설정해 롯폰기 소재 레지던스를 매입한 바 있다. 펀드 설정액 규모는 약 380억원이다. 통상 부동산펀드의 담보대출비율이 50~60%임을 감안할 때 레지던스 매입단가는 760~950억원 수준이었을 것으로 파악된다.

업계는 매각 차익이 크지 않은 상황에서 편입자산을 조기 처분한 것에 대해 주목하고 있다. 펀드 만기가 7년가량 남아있음에도 불구하고, 부동산시장 및 편입자산의 상황 등을 고려해 이번 매각을 결정했을 거라는 게 업계의 주된 의견이다.

업계 관계자는 "멀티패밀리(고급임대주택)를 매입할 때는 임대료 상승보다 공실을 채워서 캡 레이트(cap rate)를 내리는 방향으로 매각 차익을 꾀하는 게 일반적"이라며 "임대료를 끌어올리려면 임차인을 완전히 교체해야 하는데 일본과 한국 모두 임대차 보호법이 굳건해 쉽지 않은 여건"이라고 귀띔했다.

이 관계자는 이어 "당초 하나대체운용은 비교적 공실이 있고 캡 레이트가 높은 매물에 주목해 역사 인근에 위치한 해당 레지던스를 매입한 것으로 안다"며 "이후 공실을 다 채워서 안정화시키고 캡 레이트가 낮아졌을 때 매각하고 나오는 방식으로 청산 시기를 가늠한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

'하나대체투자전문투자형사모부동산투자신탁122호'의 주요 출자자는 신한금융투자다. 펀드 설정액 380억원 중 약 285억원을 출자해 지분 75%를 확보했다. 글로벌 자산가치 하락과 엔화 약세 등으로 눈에 띄는 성과를 기록하지는 못했지만, 부동산업계 여기저기서 잡음이 발생하고 있는 것을 감안하면 비교적 준수한 성과를 거둔 셈이다.

투자원금과 알파수익을 회수한 것은 물론 배당금도 매년 수령했다. 신한금투는 지난 2020년부터 올해 1분기까지 약 22억원의 배당금을 가져간 것으로 파악된다. 같은 기간 '하나대체투자전문투자형사모부동산투자신탁122호'의 총 배당금은 약 30억원 수준이다.