이 기사는 2022년 08월 04일 07:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용의 첫 번째 공모 상장 리츠(Reits)인 'KB스타리츠'가 상장에 시동을 건다. 기업공개 직전에 추진하는 프리IPO(상장 전 지분투자)에서 헤지펀드 운용사들의 잇따른 참여를 이끌어내며 시장의 관심을 모았다.

KB금융그룹 계열사들도 동참해 전폭적인 지지에 나섰다. 인플레이션에 연동된 안정적인 임대차 계약이 체결된 덕분에 목표로 하는 배당수익률은 7.7%에 이른다. 9월 상장을 위해 올 8월 5일경 증권신고서 제출을 계획하고 있다.

◇30% 물량만 9월 공모...보호예수 1년, 주가 안정 꾀했다

4일 투자은행(IB)업계에 따르면 KB스타리츠가 8월 5일 증권신고서를 제출하고 9월 15~16일 청약에 나설 계획이다. 공모 자금은 1535억원이다. 모집 자금인 총 5000억원 가운데 70%인 3465억원의 자금을 이미 프리IPO에서 유치했다. 나머지 30%의 자금이 일반 공모 물량으로 나온다. KB증권이 대표주관을 맡았다.

KB자산운용 관계자는 "프리IPO는 잘 끝났는데 프리IPO 전주부터 리츠 주가가 빠지기 시작해 8월말 계획했던 공모를 한달 정도 늦췄다"며 "다만 프리IPO로 이미 70%의 자금 모집을 끝내 부담이 적고 지분 대다수가 1년간 보호예수로 묶여 상장 후에도 주가 변동 위험이 상대적으로 낮다는 점에서 투자 유인이 있을 것"이라고 설명했다.

KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 공모 상장 리츠다. 벨기에 상업용 부동산인 노스갤럭시타워가 자산의 90% 비중을 차지하고 있다. 벨기에 정부가 10년 이상 임차하는 계약이 체결돼 있다. 이밖에 나머지 10%는 영국에 있는 삼성전자 유럽 본사 건물에 투자한 펀드를 수익증권 형태로 담고 있다.

앞서 진행한 프리IPO에서는 가격 할인 메리트도 더해져 투자자들의 눈길을 끌었다. 통상 국내 상장 리츠는 기관과 개인에게 공모가로 5000원을 제시한다. 프리IPO에서 KB스타리츠는 주당 인수가를 공모가 5000원에서 2% 할인한 4900원으로 제시했다.

가격 메리트가 높아 연기금과 공제회를 비롯해 GVA자산운용, 라이프자산운용, 씨스퀘어자산운용 등이 프리IPO에 참여했다. KB금융 계열사도 총 2000억원을 자금을 지원했다.
KB국민은행, KB캐피탈, KB손해보험, 푸르덴셜생명, KB생명, KB증권에 이어 KB자산운용도 일부 자금을 넣었다.

앞선 관계자는 "공모보다 약 두달 앞서 자금을 유치하면서 투자 기간에 따른 차이를 감안해 할인을 더 적용했다"고 설명했다.

◇배당수익률 7.7%, 대부분 고정금리 대출 일으켜 리스크 축소

리츠는 기초자산을 부동산으로 둔다는 점에서 가치 제고 효과가 큰 상품으로 평가돼 왔다. 임차인을 안정적으로 둔 경우 수익도 안정적으로 기대할 수 있다. 다만 고금리 시대를 맞이하면서 고정 비용이 상승한 탓에 리츠의 기대 수익률이 줄어들고 있어 인기가 한풀 꺾였다.

하지만 KB스타리츠는 목표 배당수익률이 7.7%에 이른다. 국내 자산을 주로 담고 있는 신한알파리츠의 경우 배당수익률이 4%에 채 이르지 못한 점을 감안하면 상당한 차이다.

앞선 관계자는 "벨기에 타워는 물가에 연동해서 임대료가 매해 상승하는 구조로 짜여지다 보니 고금리에도 목표 배당수익률을 높게 제시할 수 있었다"며 "금리가 오른다고 하더라도 그만큼 임대료를 더 받게 돼 금리 영향을 덜 받는다"고 설명했다.

KB자산운용은 변동금리 물량을 최소화해 리스크를 줄이는 등 안전장치도 마련했다. 기초자산 인수를 위해 올 4월말 유럽 현지에서 자금 대부분에 대해 고정금리로 선순위 대출을 받았다. 이에 금리가 뛰더라도 배당 수익률에 미치는 영향은 상대적으로 크지 않을 것이라고 평가했다.

아직 자산 매각계획은 없다. 그는 "벨기에 타워는 당장 매각할 계획이 없는 영속형 투자라고 보시면 된다"며 "영국 삼성전자HQ의 경우 해당 펀드의 만기가 2년반 남아 있는데 집합투자업체가 매각을 하려고 할때 저희가 직접 리츠를 사올 수도 있고, 가격이 좋다면 차익을 실현할 수도 있을 것"이라고 설명했다.