이 기사는 2022년 08월 19일 17시08분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용이 리츠가 아닌 다른 방안을 통해 여의도 서울국제금융센터(IFC) 인수를 마무리하는 쪽으로 방향을 틀었다. 리츠 대신에 부동산펀드만을 활용한 매입에 나설 전망이다. 국토교통부의 리츠 영업인가 절차에 대한 불확실성이 가중되자 차선책을 택했다.

19일 관련업계에 따르면 미래에셋자산운용은 미래에셋세이지리츠 인가작업을 사실상 포기한 후 대안구조를 고심하고 있다. 미래에셋자산운용이 IFC 매입 주체로 미래에셋세이지리츠를 활용하기 위해 영업인가를 신청한지 두 달여만이다.

미래에셋자산운용은 지난 5월 브룩필드자산운용으로부터 4조1000억원에 IFC를 인수하기로 했다. 이 중 2조1000억원을 대출로 모집하고 나머지 2조원은 리츠와 부동산펀드를 활용해 에쿼티(Equity) 투자금을 마련할 계획이었다.

리츠에는 미래에셋증권이 2020년부터 VIP 고객을 대상으로 사용한 세이지 브랜드를 적용하려고 했다. 모리츠는 미래에셋세이지리츠, 자리츠는 미래에셋세이지제1~5호리츠로 각각 명명했다. 5개의 자리츠가 오피스 3개동과 콘래드 서울 호텔, IFC몰을 각각 매입하는 방식이었다.

4조원을 상회하는 딜이었던 만큼 리츠 사업비도 상당했다. 모리츠 미래에셋세이지리츠의 사업비는 2430억원이다. 자리츠 1호부터 5호까지의 사업비 합계는 4750억원으로 집계됐다. 사실상 리츠를 통해 7000억원이 넘는 자금을 조달하도록 구조를 짰다.

문제는 국토부에 리츠 영업인가를 신청한지 두 달이 지났지만 아직까지 승인을 받지 못했다는데 있다. 리츠 인가는 한국부동산원이 검토를 마친 후 국토부가 최종 확정을 하는 수순으로 이뤄진다. 하지만 미래에셋세이지리츠는 부동산원의 검토 과정에서도 잡음이 상당했던 것으로 알려졌다.

수익률을 문제 삼았다. 검토 과정에서 미래에셋자산운용의 에쿼티 규모가 2조원대가 아닌 1조원대로 내다봤다. 에쿼티 중 대출을 동반하는 상품이 1조가량 포함됐기 때문이다. 대출 비중이 70%를 육박하는 상황인 만큼 임대수익 배당으로는 수익률을 올릴 수 없는 구조라고 판단했다.

불확실성이 커지자 미래에셋자산운용은 이날 리츠를 제외한 대안구조를 마련하기로 내부 합의를 마쳤다. 기존 인수 구조에 포함했던 부동산펀드만을 앞세워 인수하는 방식이 유력하게 논의되고 있다. 초창기부터 에쿼티 투자에 대한 협의를 이어오던 싱가포르투자청(GIC), 네덜란드 연금자산운용(APG) 등에 대한 의존도도 그만큼 높아지는 인수 구조다.

서울시 영등포구 국제금융로10에 위치한 IFC는 오피스 3개동, 호텔 1개동, IFC몰로 구성돼 있다. 연면적 약 15만평 규모다. 브룩필드자산운용이 2016년 미국 AIG그룹으로부터 2조5500억원에 사들였다. 브룩필드자산운용은 이번 거래로 약 1조5000억원의 차익을 실현할 것으로 점쳐지고 있다.