이 기사는 2022년 10월 12일 13:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

부천시 오정동 148번지 일대는 60년 넘게 부천 도심에 자리한 군부대 부지였다. 미군이 1953년부터 주둔하던 시설로 국방부가 1985년 인수했다.

도심지가 발달할수록 군부대 존재는 불편하게 다가왔다. 교통망 단절을 비롯해 소음 탓에 지역 주민의 민원이 쏟아졌다.

개발추진 시점은 2013년으로 거슬러 올라간다. 군부대 이전을 요구하는 주민건의서에 지역 주민 1680명이 서명해 국방부에 제출했다. 이듬해 부천시는 '2030부천도시기본계획'을 통해 시가화예정용지로 반영하고 사업 타당성 검토에 들어갔다.

국방부는 2016년 10월, 부대이전 결정 내용을 부천시에 통보했다. 개발방식을 '기부 대 양여'로 조율한 끝에 부천시와 국방시설본부는 2019년 합의각서를 체결했다.

'기부 대 양여사업' 방식이란 부천시에서 국방부에 대체시설을 기부하는 대신 부지를 양여받는 식으로 이뤄진다. 부대 현지화(이전) 사업을 단계별로 준공한 뒤 기부 대 양여 절차를 마무리지을 예정이다.


태영건설은 삼우아이엠씨, 미산건설, 이에스아이, 동연기업 등과 함께 컨소시엄을 구성하고 사업시행자로 선정됐다. 태영건설이 가장 많은 지분 69%를 출자해 2017년 네오시티를 설립했다.

네오시티는 지난 9월, 차주인 포레어반시티를 대상으로 3000억원 한도의 대출약정을 체결했다. 특수목적법인을 세워 부동산 PF 대출채권을 유동화하는데 성공했다. 업황이 침체된 상황이지만 브릿지론 리파이낸싱이 무리없이 이뤄졌다.

자금조달이 성사될 수 있었던 배경에는 태영건설이 신용보강에 나선 점이 주효했다. 태영건설은 이번 딜의 자금보충 및 채무인수를 약속했다. 이밖에 태영건설이 보유한 네오시티 보통주 276만주(69%)를 담보물로 제공했다. 담보한도는 138억원이었고, 기간은 내년 9월 26일까지로 잡았다. PF 대출에 따른 근질권이 설정됐다.

이번 딜의 주관은 한양증권이 맡았다. 한양증권은 유동화증권 매입보장을 맺어 차환발행위험을 줄였다. 다올투자증권이 수탁업무를 맡았다.


태영건설은 사업부지 내의 부대를 이전하고 공동주택 등을 신축하는 사업을 본격적으로 추진할 전망이다. 2024년 6월 도시개발사업에 착공할 예정으로 2026년 12월 준공된다. 주택분양 물량은 약 4000세대를 계획하고 있다. 분양 시점은 2025년으로 예상된다. 그전까지 사업지 주변을 대상으로 한 보상을 비롯해 관련 인허가를 마무리지어야 한다.

사업부지는 44만5311㎡(약 13만4900평)에 달한다. 군부대가 33만918㎡를 차지하고 주변 자연녹지지역이 11만4393㎡에 이른다.

교통 접근성이 높아 개발 압력은 상당히 높은 편이다. 부천시는 가용토지자원이 부족한 실정으로 장래 전략적 개발 거점지 역할로 기대하고 있다.

태영건설 관계자는 "기존 브릿지론 대출 상환을 진행했다"며 "부천 부대의 현대화 및 도시개발사업을 네오시티 자회사를 통해 진행하고 있다"고 설명했다.