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부동산시장의 대출조달금리가 천정부지로 치솟으면서 사모대출펀드 설정이 확대되고 있다. 삼성SRA자산운용, 이지스자산운용 등 '빅 플레이어'들이 대규모 대출펀드를 설정한 가운데 코레이트자산운용도 동참하는 분위기다.

19일 금융투자업계에 따르면 코레이트자산운용은 최근 '코레이트춘천GH 일반사모부동산투자신탁'을 신규 설정했다. 브릿지론 및 PF(프로젝트파이낸싱) 리파이낸싱이 필요한 춘천 인근 개발사업에 대출을 제공하는 사모펀드로, 설정원본은 약 73억원으로 결성됐다.

주식, 채권, 부동산 등 여러 자산을 다루는 코레이트운용은 올해 하반기 들어 부동산 사모대출펀드를 연달아 출시하고 있다. '용인보평 일반사모2호', '천안BIT 일반사모', '포천S 일반사모' 등 자금이 메마른 서울 외곽의 부동산 시장을 겨냥한 모습이다.

지난 7월 말에는 포항역 복합시설 개발사업의 브릿지론에 투자하는 사모대출펀드를 728억원 규모로 신규 결성했다. 업계에 따르면 코레이트운용이 올해 하반기에 설정한 대출펀드 규모는 약 1000억원을 웃도는 것으로 전해진다.

이는 올해 상반기 주식형, 채권형 사모펀드를 주로 설정한 것과 상반된 움직임이다. 코레이트운용은 지난 3~6월간 '옐로우엄브렐라 글로벌주식', 'ESG인컴포커스 일반사모1호', '하이인컴 일반사모1호' 등 증권형 사모펀드만을 신규 출시한 바 있다.


코레이트운용은 부동산본부와 대체투자본부 내 부동산 금융실을 통해 부동산 투자업무를 수행 중이다. 최근 설정한 '베트남HS 일반사모부동산투자신탁'의 원활한 운용을 위해 글로벌 대체투자조직도 따로 구성했다. 대형 프로젝트의 경우 본부간 협업을 통해 사업성, 리스크 등을 종합 점검한다.

대출펀드 출시 움직임은 타 운용사에서도 감지된다. 지난 6~7월 삼성SRA자산운용은 2개의 대출펀드를 설정, 도합 1조원의 자금을 모집하는 데 성공했다. 이지스자산운용과 한국투자리얼에셋운용도 각각 1000억원 규모의 '이지스부동산론 일반사모1호', '한국투자DEBT플러스 일반사모1호'를 최근 설정한 것으로 전해진다.

상반기 이후 부동산 시장은 대내외 금리인상 기조로 시중 유동성이 메마르면서 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 이에 부동산 담보대출 이자도 크게 상승하자 높아진 기대수익률을 겨냥한 투자자들이 대출채권형 상품에 자금을 납입 중인 것으로 관측된다.

연기금 및 공제회에서도 대출형 펀드를 신규 먹거리로 점찍은 분위기다. 최근 대체투자 위탁운용사를 모집 중인 건설근로자공제회는 목표수익률 6% 이상, 국내부동산 선순위 중심의 순수 대출형 투자를 집행할 것이라고 일찍이 못박았다. 건설공제회는 총 2000억원 이내의 자금을 출자, 7년 내외로 위탁운용을 실시할 예정이다.

업계 관계자는 "지난해 3% 수준이던 선순위 대출이자가 현재 7~8%까지 뛰었기 때문에 브릿지론, 후순위 PF 등에 출자하지 않아도 괜찮은 수익률이 기대되는 상황"이라며 "본 PF로 넘어가지 못한 브릿지론의 경우 리파이낸싱 과정에서 12~15%까지 이자율이 뛰기도 한다"고 설명했다.