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골든브릿지운용이 최근 부동산PF 부문에 투자하는 대출형 펀드를 잇따라 출시하며 외형 확장을 시도하고 있다. 다만 과거 설정한 대출채권형 상품들이 여럿 부실화된 전적이 있어, 종합자산운용사에 걸맞는 몸집을 회복할 수 있을지는 지켜봐야 할 전망이다.

16일 금융투자업계에 따르면 골든브릿지자산운용은 최근 부동산PF(프로젝트 파이낸싱)에 투자하는 펀드인 ‘골든브릿지서울성수동일반사모투자신탁’을 출시했다. 한국투자증권 등 판매사를 통해 총 395억원을 모집한 것으로 알려졌다.

이 펀드는 서울시 성수동 지역의 부동산 개발사업을 위해 발행된 대출채권을 대환할 목적으로 자금을 사용한다. 올해 들어 대출이자가 선순위만 해도 5%를 크게 웃돌고 있는 만큼, 골든브릿지운용의 기대수익률도 연 7% 가량으로 관측된다.

골든브릿지자산운용은 지난해 하반기부터 대출채권형 사모펀드를 잇따라 출시하며 특별자산을 키우고 있다. 지난해 6월 말 ‘인천검단오피스텔일반사모1호’(70억원)를 시작으로 고양대구(81억원), 부산명지(75억원), 고양백석(90억원), 부산우암(62억원) 등을 꾸준히 출시했다. 연초만 해도 ‘하이일드일반사모2호’, ‘코스닥벤처펀드일반사모3호’, ‘공모주일반사모3호’ 등을 출시한 것과 대조되는 부분이다.

업계는 최근 급상승한 대출 이자가 리파이낸싱 투자 매력도를 끌어올린 것으로 판단하고 있다. 후순위 대출채권의 이자율만 해도 연 7%를 훌쩍 넘어서면서, 마땅한 투자대상이 없는 요즘 고수익 대체투자가 주목받고 있기 때문이다. 실물자산 리파이낸싱의 경우 자산가치도 일부 조정이 이뤄져 대출원금 손실 가능성도 크지 않다는 게 업계의 주된 설명이다.

종합자산운용사인 골든브릿지운용도 사모펀드 영역에선 부동산PF 대출펀드 위주로 외형을 키워가고 있다. 지난해 100억원 미만의 펀드를 다수 설정하며 테스트를 마친 골든브릿지는 올해 7월 '골든브릿지강릉생활형숙박시설일반사모투자신탁'을 194억원, 9월엔 '골든브릿지서울성수동일반사모투자신탁'을 395억원 규모로 설정한 상황이다.

펀드 사이즈를 급격히 불리며 자신감을 내비치고 있지만 일각에선 다소 우려섞인 목소리도 나온다. 과거 디폴트 발생으로 골든브릿지의 발목을 잡았던 펀드 대부분이 대출채권형 상품이었던 만큼 현지 실사, 수시 검토 등 여러 조치가 사전에 이뤄졌어야 한다는 지적이다.

과거 골든브릿지는 '골든브릿지특별자산투자신탁8호'와 '골든브릿지특별자산투자신탁17호'를 각각 650억원, 695억원 규모로 설정해 부동산 개발사업의 대출채권을 편입했다. 다만 분양승인 지연, 시행사 디폴트 등으로 분양을 통한 원리금 회수는 진행할 수 없었고, 해당 부동산이 시공사에 의해 강제경매 처분된 바 있다.

금융투자협회 집계에 따르면 지난 14일 기준 골든브릿지운용의 특별자산 AUM은 약 604억원이다. 설정원본 및 계약금액이 2725억원으로 집계되는 점을 감안할 때, 80% 가까이 평가손실이 발생한 것으로 관측된다. 펀드와 투자일임을 포함한 하우스 총 AUM은 약 6049억원 수준이다.

부동산업계에 오래 몸담은 관계자는 "최근에도 한 시행사가 찾아와 건축 인허가도 다 마친 상황이라며 PF 중순위 출자를 요청했는데, 확인해보니 인허가를 접수도 하지 않은 상황이었다"며 "앞선 브릿지 대출에 참여한 증권사들도 발견하지 못한 사안인 만큼, 실물자산 리파이낸싱이 아닌 개발단계의 PF대출은 주의가 요구된다"고 설명했다.

건축 인허가가 지연될 경우 자연스레 분양승인도 늦어져 당초 예상치 못한 결과가 발생할 수 있다는 분석이다. 아울러 원자재값, 인건비 상승세가 꺾이지 않을 경우 주택 착공과 분양이 지연되면서 시행사와 시공사간의 분쟁도 늘어날 가능성도 존재한다.