푸른파트너스자산운용이 최근들어 부동산 사모대출펀드(PDF)를 잇따라 출시하며 침체된 시장에서 두각을 나타내고 있다. 대내외 금리인상 기조에 대출 조달금리가 오르며 신규 펀드의 기대수익률도 대폭 상승한 것으로 관측된다.

18일 금융투자업계에 따르면 푸른파트너스운용은 이달 말 약 200억원 규모의 부동산 PDF 출시를 목표로 자금 조달을 마무리하고 있다. 수도권 위주의 우량자산에 대해 선순위 대출채권 투자를 검토 중인 것으로 전해진다.

부동산 대출채권형 펀드는 부동산 사업에 자금대여방식(PF)으로 신탁재산 대부분을 운용해 수익을 추구하는 펀드다. PF 투자는 부동산펀드가 해당 자산을 유동화하는 특수목적회사(SPC)에 출자하거나, 펀드 자금으로 PF 대출채권을 사들이는 방식으로 이뤄진다.

현재 업계에선 부동산PF의 부실화 가능성을 크게 점치며 리스크 확대를 주의해야 한다고 지적하고 있다. 사업계획 대비 공정률이 저조하거나 분양률이 저조한 경우 부실화 가능성이 상당하다는 진단이다. 대출 만기가 도래한 실물자산의 경우 연초부터 지속된 가치 하락에 원금 미상환 우려도 제기되는 상황이다.

다만 최근 신규 결성된 사모대출펀드는 계약 초기부터 높게 설정된 기대수익률로 투자자들의 이목을 끌고 있다. 업계에 따르면 선순위 대출채권의 이자율은 당초 3% 수준에서 현재 5% 초반대로 구성돼 있다. 후순위 채권의 경우 7%를 웃도는 것으로 전해진다. 그간 크게 부풀어 오른 자산가치도 일부 조정이 이뤄졌기 때문에 원금 손실 가능성 또한 크지 않다는 게 업계의 주된 설명이다.

이에 따라 신규 결성 움직임도 활발하다. PDF 강자로 꼽히는 푸른파트너스는 최근 부동산 사모대출펀드를 연달아 출시하고 있다. 지난 5월과 7월 '푸른양주옥정지산일반사모투자신탁 1·2호를 각각 100억원, 90억원 규모로 설정해 양주신도시 지식산업센터의 대출채권을 공략 중이다. 6월엔 고양시 주교동에 위치한 자산의 PF에 150억원을 투입한 것으로 관측된다.

펀드 성과도 순항 중이다. 5~7월 설정한 푸른파트너스의 사모대출펀드 3개의 연환산수익률은 7월 말 기준 7.27~8.44% 수준으로 집계됐다. 올해 1월 출시한 '푸른광명일반사모투자신탁' 또한 연초 대비 수익률 3.32%를 기록 중이다. 연환산수익률은 약 6.61%다.

업계 관계자는 "사모대출의 경우 출자자들이 투자자산의 위치와 분양 상황, 책정금리, 준공 리스크 등을 보고 들어가기 때문에 큰 이슈가 없다"며 "투자가치가 높은 것에는 수요가 몰리고 있기 때문에, 일부 물건의 경우 후순위로라도 참여하려는 투자자도 있다"고 말했다.

아울러 “분양이 완료된 실물자산의 경우 입지만 좋으면 리파이낸싱 투자 수요도 이어지는 상황”이라며 “금리 고점이 어딘지 모른다는 우려에 부정적인 시각이 제기되고 있지만, 불확실성이 좀 잦아들면 부동산 대출시장은 다시 활성화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.