이 기사는 2022년 10월 31일 15시23분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자자산운용이 펀드를 통해 투자한 티마크그랜드호텔 엑시트에 총력을 기울이고 있다. EOD(기한이익상실)가 발동돼 있는 만큼 이번 매각에 실패할 경우 대주단의 담보권 행사로 경매에 부쳐질 가능성이 크다는 점에서 거래 성사에 최선을 다할 것으로 관측된다. 다만 엑시트에 방점이 찍히면서 투자 성과는 미미할 것으로 보인다.

31일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용은 티마크그랜드호텔(이하 명동호텔) 우선협상자로 마스턴자산운용을 선정했다. 현재 2200억원 내외에서 매각 협상을 진행 중이며 내달 중 최종 부동산 매매계약(MOU)을 맺을 전망이다. 현재 해당 건물은 공실이다. 당초 하나대체운용은 임차인인 티마크호텔과 2036년 6월까지 20년 장기 임차계약을 맺었지만 오피스로 용도를 전환하면서 7월 30일부로 호텔 영업을 중단했다.

수치상으로 예상 매각가(2200억원)는 하나대체운용이 2016년 명동호텔을 매입한 가격(1980억원)을 웃돈다. 그러나 EOD 연체료(3% 내외)와 호텔에서 오피스로 용도를 변경하면서 지불한 부대비용 등을 고려하면 사실상 손실이라는 것이 업계의 중론이다. 최근 오피스 빌딩에 대한 수요가 증가하면서 오피스로 용도 변경을 추진하는 호텔의 경우 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있다.

실제 용도 변환된 호텔들의 경우 매각가가 매입가의 최대 3배 이상을 기록한 사례가 있다. 대림(구 대림코퍼레이션)은 2014년 400억원대에 사들인 글래드라이브강남호텔을 지난해 말 티마크에 1300억원 가격으로 팔았다. 밀레니엄힐튼호텔은 올해 2월 이지스자산운용에 1조1000억원에 인수됐다. 2008년 기준 매각가는 5800억원 수준이었다. 이외에도 다수의 호텔들이 주상복합·오피스 리모델링을 전제로 높은 가격에 거래됐다.

하나대체운용도 호텔 매각에 잇따라 실패하면서 올해 용도 변경을 시도했다. 5월에는 오피스로의 용도 변화를 위해 인근 주차장을 18억원에 매입하기도 했다. 그럼에도 불구하고 종전 매각가와 유사한 수준으로 거래되고 있어 프리미엄 혜택을 보지 못하고 있다는 지적이 나온다. 명동호텔은 용도 변경 전인 지난해와 올해 두차례 매각 협상 동안 각각 2180억원, 2168억원에서 예상 매매대금이 책정됐다.

업계 관계자는 “용도 변경 전과 후의 매매대금 차이가 거의 없는데 이는 오로지 매각을 목적으로 한 거래로 보인다”며 “여러 부대비용을 펀드를 활용해 지불했다면 펀드 투자자들은 원금을 겨우 회수하거나 일부 손실을 볼 것”이라고 귀띔했다.

한편 하나대체운용은 스토킹호스 방식을 선택했음에도 불구하고 매각가를 유의미하게 올리지 못했다. 스토킹호스는 인수 예정자를 선정한 상태에서 공개 입찰을 하는 방식이다. 입찰 최고가가 인수 예정자보다 높을 경우 인수 예정자에 인수 가격을 올릴지 묻고 의사에 따라 최종 인수자를 선정한다. 인수 참여자가 다수 등장할 때 매각가가 높아지지만 이번 경쟁 입찰에 한 곳이 응찰하면서 100억원 안팎으로 올리는데 그쳤다.

인수 예정자인 마스턴운용과의 거래는 사실상 하나대체운용의 마지막 협상이다. 연내 성공하지 못할 경우 대주단은 담보권 처분에 돌입해 경매 절차에 들어갈 가능성이 크다.

예정대로라면 명동호텔은 2021년 7월 전 매각됐어야 하지만 수차례 불발되면서 펀드 투자자들은 2년 동안 분배금 지급을 받지 못하고 있다. 2020년 3분기부터 올해 3분기까지 총 9개 분기에 걸쳐 투자자들은 배당 수익을 받지 못했다.