이 기사는 2022년 11월 08일 13:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설이 시공사로 나선 하이엔드 오피스텔 '서초 르니드'가 대규모 미분양에도 불구하고 유동화 시장에서 차환에 성공했다. 선순위 대출채권 일부를 금융기관에 양도한 덕분에 숨통이 트일 수 있었다.

8일 관련 업계에 따르면 에스엔에이치씨는 '서초 르니드' 개발 자금마련을 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 서초테라스힐제일차를 통해 1900억원의 선순위 리파이낸싱을 진행했다. 유동화자산인 대출채권 한도액 중에 400억원을 타 금융기관에 셀다운해 론 형태로 바꿨다. 이번 딜의 주관사는 메리츠증권이 맡았다.

개발 디벨로퍼인 에스엔에이치씨가 완전 자본잠식 상태이지만 메리츠증권이 사모사채 인수로 신용보강한 점이 반영돼 단기 신용등급 A1을 부여받았다.

중순위와 후순위 자금도 차환이 무리없이 진행되고 있다. 개발사업을 위해 체결한 대출약정 금액은 총 2270억원이다. 이 가운데 선순위 물량 1900억원을 뺀 300억원이 중순위로 모집됐다. 100억원 가량을 유안타증권이 사모사채 인수확약을 맺어 조달했다. DGB캐피탈과 신한캐피탈이 각각 100억원씩 차입을 제공했다. 후순위 70억원에 대해서는 IBK투자증권이 대출금채권 매입확약을 내걸어 조달했다.

'서초 르니드'의 분양률은 다소 저조한 편이다. 한국기업평가에 따르면 지난달 말 기준 분양률은 26.11%로 나타났다. 오피스텔이 29.53% 분양률을 기록했고 상가는 0%로 집계됐다. 같은 기간 공정률은 15.39%였다.

오피스텔은 공급물량이 156실로 적은데도 총 분양가액이 3964억원에 달할 정도로 하이엔드급으로 지어지고 있다. 3.3㎡당 분양가 1억원을 상회한다.

지난해 말 분양에 나선지 1년이 다 되어가는 시점을 감안하면 아쉬운 면이 있다. 하이엔드 오피스텔의 경우 지난해 초반만 해도 6개월내 완판될 정도로 인기를 끌었던 상품군이다.

보미건설이 시공한 '파크텐'은 2020년말 분양에 나서 완판하는데 한달밖에 안걸렸다. 당시 분양가는 3.3㎡당 1억2700만원 수준이었다. 현대건설이 시공한 '르피에드인강남'도 같은 시점에 공급에 나서 완판에 6개월 정도 걸렸다. 지난해 초 현대엔지니어링이 시공한 '원 에디션'은 1개월내 완판됐다.

'서초 르니드'의 경우 롯데건설이 책임준공에 나서고 있다는 점에서 준공 리스크는 적다. 롯데건설은 시공비 확보 차원에서 디벨로퍼 에스엔에이치씨로부터 근질권 1000억원 가량을 제공받았다.

에스엔에이치씨 입장에선 분양 선순환을 통해 현금흐름을 확보할 필요가 있다. 지난해 말 기준 자본총계는 마이너스 396억원으로 완전 자본잠식 상태였다. 2020년 당시 만기 4년짜리 사모사채 24억원을 발행하는데 이자율 20%를 제공하기도 했다.

에스엔에이치씨는 2014년 3월 5일에 설립됐다. 부동산 개발업을 비롯해 분양대행, 부동산컨설팅 등을 영위하고 있다. 한상만 에스엔에이치씨 대표가 지분 31%를 쥔 최대주주다.

'서초 르니드'는 서울시 서초구 서초동 1362-27번지 일원에 있다. 오피스텔 및 근린생활시설을 신축하여 분양중에 있다. 코리아신탁이 관리형 토지신탁방식으로 수탁사를 맡았다. 시공은 롯데건설이 담당했다.

시장 관계자는 "차환물량이 무리없이 유통되고 있고 증권사 신용보강 구조를 갖추고 있어 단기 신용등급 부여에 이상이 없었다"고 설명했다.