이 기사는 2023년 01월 18일 14시17분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 투자자문 업계는 올해 경기 불확실성이 해소되면서 부동산 매입매각 거래도 점차 활발해질 것으로 내다봤다. 가격 조정이 이뤄지면서 우량 자산이나 저평가된 자산을 선점할 수 있는 기회가 크다는 견해가 많았다.

국내외 투자자들의 전략 역시 달라질 것으로 보인다. 올 하반기는 국내 기관이 투자 재개에 나서는 동시에 해외 기관이 주요 투자자로 떠오를 전망이다. 지난해 대출 공백을 채우는 펀드도 속속 만들어지고 있다. 침울한 시기가 걷힐 것을 대비한 움직임이 이곳저곳에서 감지된다.

◇ 아시아·태평양 해외 기관 주요 투자처 부각

투자자문 업계 다수 전문가들은 올해 한국 시장에서 외국계 기관 투자가 활발할 것으로 점쳤다. 싱가포르투자청(GIC), 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG), 콜버그크래비스로버츠(KKR) 등 외국계 큰 손들이 국내 투자 규모 확대를 준비하고 있다는 설명이다.

GIC는 한국에서 부동산 투자가 가장 활발한 외국계 기관 중 한 곳으로 꼽힌다. 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 역삼 강남파이낸스센터(GFC), 여의도 신한금융투자빌딩 등에 투자했다. 올해도 국내 투자 규모를 늘려나갈 것이라는 전망에 무게가 실린다.

한국 시장에 오랜 시간 투자해 왔던 홍콩계 사모펀드 PAG와 미국 사모펀드 KKR, 미국계 운용사 안젤로고든의 움직임도 이목을 끌고 있다. KKR의 경우 최근 부동산 부문 맨파워를 강화하고 있다. 안젤로고든, 거캐피탈 등을 거친 인력을 연이어 영입했다. 가격 조정을 받은 자산에 대한 투자와 펀드레이징에 적극 나서기 위한 움직임으로 해석된다.

글로벌 부동산종합서비스 기업 관계자는 "아태지역 부동산에 대한 글로벌 투자자의 관심이 늘고 있다"면서 "특히 한국으로 유입되는 자금이 많아질 것"이라고 말했다. "중국 부동산 경기가 둔화하고 정치 불안정성도 커지면서 한국 시장이 반사 이익을 누릴 것"이라는 설명을 덧붙였다.

컬리어스 역시 이달 초 '2023 글로벌 투자자 전망' 보고서를 통해 "아시아가 인플레이션, 고금리 상황에서 좀 더 안전하다"며 "올해 아태 지역이 다른 지역보다 우수한 투자 성과를 낼 것"이라고 전망했다.


◇ 대출 공백 메우기, 펀드 조성 움직임

업계에선 올해 사모 대출형 펀드(Private Debt Fund·PDF)를 활용한 투자가 늘어날 것이란 전망이 우세하다. 시장 침체기에는 에쿼티 수익률보다 이자 수익률이 높은 데다 부동산을 담보로 하는 만큼 원금 손실의 위험도 상대적으로 낮기 때문이다.

프로젝트파이낸싱(PF) 대출 공백으로 인해 수요도 충분한 상태다. 금융권은 지난해부터 PF 부실화 우려가 불거지면서 신규 대출 규모를 줄였다. 사업성이 높은 프로젝트들도 개발 추진에 난항을 겪기 시작했다.

빈 자리를 채우기 위해 운용사들이 속속 대출 펀드를 조성하고 있다. 지난해 말 이지스자산운용이 PF 선순위 대출에 투자하는 1000억원 규모 사모 대출 펀드를 조성했다. 펀드 소진 시점에 맞춘 추가 펀드 조성 계획도 밝혔다.

캡스톤자산운용과 코람코자산운용은 건설근로자공제회 자금 각각 800억원, 700억원을 블라인드 펀드로 운용하기로 했다. 본PF 및 브릿지론, 실물 담보 대출 등 선순위 중심 대출형 투자를 결정했다.

다만 펀드를 활용한 투자 적정성 측면에서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 투자자문사 관계자는 "대출 펀드는 운용사가 경쟁력을 가질 수 있는 분야"라며 활성화에 긍정적인 측면을 설명해다. 반면 또 다른 관계자는 "대출 펀드는 시장 상황이 좋지 않을 때만 단기적으로 유효한 전략"이라고 말했다.