이 기사는 2023년 02월 22일 11:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

유니언플레이스는 마스턴투자운용·마스턴프라퍼티와 공동주거(코리빙) 사업 확대를 위한 양해각서를 최근 체결했다. 흔한 MOU처럼 보이지만 대형 부동산 자산운용사 및 디벨로퍼와 공간 솔루션 브랜드가 맞손을 잡았다는 점에서 그 의미가 크다.

당장 4월부터 정부는 민간 임대사업자도 '공동 기숙사' 운영이 가능하도록 길을 터줬다. 종부세나 건축규제에 묶여 대형화가 어려웠던 공동주거 시장이 한단계 성장할 기회를 마련해준 것이다.

사업 진입을 위해 마스턴투자운용은 운영 노하우를 갖춘 오퍼레이터가 필요했다. 유니언플레이스는 개발자산을 다수 보유한 디벨로퍼 및 금융사를 원했다. 3사는 개발 프로덕트에 대한 부동산 조각투자가 가능하도록 '토큰증권(ST)' 시장 진입까지 염두에 두고 있다.

이장호 유니언플레이스 대표(사진)는 21일 강남 코드유니언 부트칼리지에서 진행된 더벨과의 인터뷰에서 전략적 파트너십 체결에 담긴 포부를 밝혔다.

이 대표는 "해외 사례를 보더라도 서울 같은 메트로폴리탄에서 기업형 임대주택이 발달하지 못한 것은 이상한 일"이라며 "그동안 해외투자자가 국내 물류센터에서 성장 기회를 찾았다면 이제는 이쪽으로 수요가 몰릴 것"이라고 내다봤다.


기업형 임대주택 시장은 최근 정부의 '공동 기숙사' 제도 도입으로 성장 전기에 들어섰다. 저소득 전용이라는 이미지를 벗고 학교나 공장이 아닌 민간 사업자가 운영할 수 있도록 허용했다. 건축규제 역시 대폭 완화했다. 미국이나 유럽처럼 100실이 넘는 대규모 코리빙 하우스 개발이 본격적으로 가능해진 셈이다.

제대로 된 기숙사 형태의 임대주택 안착을 위해선 개발 후 '운영' 노하우가 무엇보다 중요하다. 임대료는 아무래도 시장 저항선이 있다보니 다채로운 콘텐츠가 담겨 있어야 수익성을 높일 수 있다. 공간 콘텐츠 개발 경험을 보유한 곳이 유니언플레이스다.

이 대표는 "올해로 6년째 매년 하나씩 '유니언타운'을 선보였는데 브랜딩이 워낙 다양해 관계자들도 우리가 모두 직영하는 것에 대해 놀라워할 때가 많다"며 "공간에 맞게 솔루션을 내고 기획 및 운영할 수 있는 내공이 쌓였다"고 설명했다.

실제로 그동안 '유니언타운'이라는 이름을 붙여 선보인 복합문화공간은 서로간에 똑같은 구성이 하나도 없다. 교대 낡은 기숙학사를 용도전환(컨버전)한 서초점이 호스텔과 분산오피스, 8818이라는 양식 레스토랑으로 채워졌다면 당산점은 공유주거와 공유오피스,어학 라운지, 피트니스, 카페 설리번, 고기주방과 같은 식음료 브랜드로 더 다양하게 구성됐다.

이 대표는 "주거와 숙박의 경계가 모호해진 시대에 한 공간에 머무르면서 다양한 복합공간을 공용시설로 공유할 수 있는 상품을 매번 고민했다"며 "기존 시장은 공간 브랜딩과 운영에 대한 개념 자체가 없어 원룸이나 오피스텔을 분양하고 나면 복덕방이 그 자리를 중개로 대체한 꼴"이었다고 지적했다.

유니언플레이스는 마스턴과 함께 50개 자산을 펼쳐두고 숏리스트 작성에 들어갔다. 다양한 직영 브랜드를 보유한만큼 특정 형식에 얽매이지 않고 공간에 맞게 기획한다는 게 기본 원칙이다. 연내 2~3개 상품에 착수할 것으로 예상된다.

이 대표는 "코로나19 이후 수익성이 저하된 4성급 호텔이 매물로 많이 나와 200실 이상의 대규모 공급도 가능해진 편"이라며 "규모있게 공간을 브랜딩하고 코리빙으로 풀어낼 수 있는 사업자가 제한적인 상황"이라고 설명했다.

최종 밸류체인 종착지는 개발상품을 수익증권으로 유동화해 시장에서 거래되도록 하는 것이다. 지속가능한 개발 모델이 되려면 유동화가 무엇보다 필요하다고 내다봤다. 개발 후 운영하고 자산가치를 높여 매각하거나 조각투자 형태로 매매되는 방식이다.

지난 6일 금융위원회가 '토큰증권(ST·Security Token) 발행·유통 규율체계 정비 방안'을 발표하면서 시장 태동 움직임을 보이고 있다. 토큰 증권이 도입되면 부동산 같은 실물자산도 쪼개서 디지털화해 주식처럼 거래가 가능해진다. 유니언플레이스와 마스턴투자운용도 토큰증권 발행(STO·ST Offering)을 염두에 두고 스터디 초읽기에 나섰다.

이 대표는 "부동산 금융시장이 20여년간 폭발적인 성장을 이뤄낸 것처럼 이제는 디지털과 결합한 부동산금융 유동화 시장이 만들어질 것"이라며 "내부적으로 디지털 트랜스포메이션 전환을 준비하는 첫 단계로 실력있는 코딩전문인력들을 영입해 디지털 인재 양성을 위한 기숙사형 코딩교육사업을 론칭했다"고 설명했다.