이 기사는 2023년 04월 20일 14:55 theWM 에 표출된 기사입니다.

스타로드자산운용이 경기도 안산시에 위치한 알파플럭스 물류센터 인수를 완료했다. 설립 5년차인 스타로드자산운용은 상업용 부동산 전문 운용사다. 지난해 급격한 금리인상으로 물류센터 거래가 크게 줄어든 가운데 꾸준히 딜을 발굴하고 있다.

20일 금융투자업계에 따르면 스타로드자산운용은 경기도 안산시 단원구 원시동에 위치한 물류센터 ‘알파플럭스 물류센터’ 매입을 지난 2월 중 마무리지었다. 인수주체는 스타로드자산운용의 ‘스타로드알파플럭스 일반사모부동산 제11호’다.

거래 규모는 1150억원이다. 이중 약 70%는 대출을 통해 레버리지를 일으켰다. 국민은행, 신한은행, 하나은행, 의왕농업협동종합 등에서 자금을 조달했다. 나머지 30%는 스타로드알파플럭스11호 펀드에서 372억원을 조달했다. 이 펀드는 스타로드자산운용이 지난 2월 17일 378억원 규모로 설정한 펀드다.

거래 상대방은 ‘포커스온투자개발’이다. 포커스온투자개발은 2020년 3월 신신제약으로부터 공장 부지와 건물 일체를 약 188억원에 사들인 바 있다. 이후 공장을 철거하고 물류센터를 지어 3년만에 스타로드자산운용에 매각해 차익을 거뒀다.

해당 물류센터가 위치한 곳은 반월특수국가산업단지와 시화공업단지, 경수도금협동화단지 등 산업단지 근처로 물류 수요가 많다. 연면적 5만4991.88㎡(약 1만1203.51평)으로 지하 1층에서 지상 7층까지 1개동으로 지어졌다.


지난해 급격한 금리 인상에 따라 투자 무산이 속출하는 가운데서도 거래가 완료돼 눈길을 끈다. 최근 기준금리가 올라 약정했던 금액으로 자금조달이 어려워지면서 인수를 시작하더라도 마무리되는 딜이 드물다. 특히 물류센터의 경우 공급이 많아 매각이 더 어렵다.

때문에 운용사가 주체가 돼 자금을 모아 투자를 진행하는 방식보다는 싱가포르투자청(GIC)와 같은 자금집행이 필요한 큰손들이 운용사에 자금을 공급해 체결되는 딜이 주를 이루고 있다. 스타로드자산운용은 설립 이후 GIC와 같은 대형 기관투자자에게 자금을 유치해온 운용사다.

스타로드자산운용은 2019년 2월 이혜원 대표가 설립한 부동산 자산운용사다. 이 대표는 세빌스를 시작으로 베스타스자산운용, 쿠시먼앤웨이크필드에서 경력을 쌓은 후 서울파이낸스센터(SFC)임대, 광화문 더케이트윈타워 등의 프로젝트에 참여했다. 스타로드자산운용도 설립 2년여만에 GIC 등 외국계 기관투자자로부터 프로젝트를 맡았다.

상업용 부동산 위주로 포트폴리오를 담아 빠르게 성장했다. 이달 18일 설정액 기준 운용자산(AUM)규모는 약 3600억원으로 전년(1300억원)에 비해 거의 3배 성장했다. 현재 1호, 3호, 10호 등 부동산 펀드를 통해 국내 상업용 부동산을 보유하고 있다. 주요 프로젝트로는 용산구 이태원동에 위치한 리테일 용도의 MODE127, 서초구 강남대로에 위치한 강남타워 363 등이다.