이 기사는 2023년 06월 16일 10:30 theWM 에 표출된 기사입니다.

지난해 7월 출범한 신생 그래비티자산운용이 티맥스 R&D센터를 품에 안았다. 당초 신한리츠운용이 우량자산으로 판단해 인수를 추진하다가 출자자 모집 난항으로 포기했던 자산이다.

16일 금융투자업계에 따르면 그래비티자산운용은 실물자산에 투자하는 '그래비티일반사모부동산투자회사제4호'를 최근 결성했다. 총 설정원본 규모는 420억원으로 1종 수익권자가 15억원을, 2종 수익권자가 380억원을 각각 출자했다. 보통주 트랜치에도 5억원의 투자금이 납입됐다.

이 펀드는 경기도 성남 분당구에 위치한 오피스 시설 '티맥스 R&D센터'를 매입한 실물형 부동산투자회사다. 업계에 알려진 매입가는 약 1250억원으로 그래비티자산운용은 금융기관을 통해 800~900억원 수준의 대출금을 조달한 것으로 전해진다.

고금리 여파로 상업용부동산의 거래가 뚝 끊긴 상황에서 1000억원대 실물자산을 매입해 관심이 쏠린다. 업계에 따르면 그래비티자산운용은 해당 물건이 저평가돼 있다는 판단 하에 투자자를 모집, 빠르게 딜을 성사시킨 것으로 전해진다.

높은 조달금리 탓에 캡레이트(Cap rate)가 그리 우호적인 상황은 아니지만 향후 임대료 상승분이 반영될 경우 우량 자산으로 손색없다는 분석이다. 티맥스 R&D센터의 경우 임차인과 임대차 계약을 체결한지 오랜 시간이 지났기 때문에 향후 재계약을 체결할 시 발생할 임대료 상승분이 상당한 것으로 예측되고 있다.

최근 몇 년간 서울 강남을 중심으로 분당, 판교 권역의 임대료가 큰 폭으로 상승했다는 게 업계의 주된 설명이다. 실제로 최근 1년 사이에만 임대료가 10% 가까이 오른 것으로 파악된다. 알스퀘어에 따르면 지난 1분기 말 기준 서울 오피스의 3.3㎡당 평균 명목임대료는 8만8000원으로 전년동기 대비 9.0% 상승했다.


그래비티자산운용은 펀드 비히클을 통해 티맥스 R&D센터를 5년간 운용할 계획이다. 향후 금리인하로 시중금리가 하락할 경우 자산가치가 상승해 매매차익도 발생할 여지가 있다는 판단이다. 조달금리 또한 신한리츠운용의 딜이 불발됐던 때보다 30~40bp 낮은 것으로 전해진다.

지난 1월 신한리츠운용은 600억원 규모의 펀드를 조성해 티맥스 R&D센터 매입을 추진해왔다. 빠르게 우선협상대상자 지위를 획득하는 한편 적극적으로 투자자 모집에 나섰다. 당시 논의된 인수 희망가는 1250억원으로 그래비티자산운용의 매입가와 동일한 수준이다.

다만 신한리츠운용은 지난 5월 티맥스 R&D센터를 담으려 했던 신한오피스분당리츠를 해산하며 결국 매입 계획을 취소했다. 업계에 따르면 신한리츠운용은 출자자(LP) 모집에 어려움을 겪었던 것으로 전해진다.

그래비티자산운용이 제시한 티맥스 R&D센터의 저평가 판단 근거가 출자자들의 자금집행을 이끌어냈다는 분석이 나온다. 대체투자에 출자하려는 기관투자가가 줄어들어든 상황에서도 향후 임대차 계약시 캡레이트 전망 등을 근거로 수익자들의 참여를 이끌어낸 것으로 풀이된다. 최근 한 달 사이 조달금리가 소폭 낮아진 점도 긍정적 영향을 끼친 것으로 보인다.