이 기사는 2023년 06월 21일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 경기도 이천 소재 덕평물류센터 엑시트를 준비중이다. 비우호적 시장 상황 속에서 매각이 성사될 지 관심이 쏠린다.

21일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 '마스턴 일반사모부동산투자신탁 제89호'를 통해 편입한 이천시 호법면 소재의 SLX덕평물류센터 매각을 추진하고 있다. 물류센터 거래가 뚝 끊긴 업황에도 지리적 이점을 활용해 인수의향자와 매매 조건을 논의 중인 것으로 알려졌다.

매각대금으로는 기존 매입가 이상의 가격을 원하고 있는 것으로 전해진다. 지난 2020년 6월 마스턴투자운용은 '마스턴 일반사모부동산투자신탁 제89호'를 통해 SLX택배 측으로부터 덕평물류센터를 인수한 바 있다. 당시 알려진 매입가격은 185억원 수준이다.

최악으로 치달은 물류센터 투자업황에도 불구하고 이천, 용인 등 화주 선호도가 높은 일부 지역은 매매 수요가 여전하다는 분석이 나온다. 업계 관계자는 "해당 물류센터의 경우 덕평 IC에서 5분 거리에 위치해 있는 등 접근성과 지리적 이점이 존재해 타 지역 상황과 다른 부분이 있다"고 귀띔했다.

다만 펀드 만기내 자산 매각엔 성공하지 못하면서 신탁계약기간을 연장한 상황이다. 지난 2020년 6월 3년 만기형 펀드로 설정된 '마스턴 일반사모부동산투자신탁 제89호'는 최근 신탁계약기간이 만료되자, 펀드 수익자인 SLX택배의 동의 하에 만기를 연장했다. 마스턴투자운용에 덕평물류센터를 매각했던 SLX택배는 재투자 개념으로 펀드 지분을 취득했다.


한편 대다수의 물류센터들은 현재 임차인을 확보하지 못해 비상이 걸린 상황이다. 업계에 따르면 지난 1분기 말 기준 수도권 상온 물류센터의 공실률은 6.4%로 2011년 이래 최고치를 기록했다. 2분기에는 더 많은 물량이 공급될 예정이라 올해 말 공실률이 10%에 근접할 것으로 업계는 추산하고 있다.

공실률 상승폭이 큰 권역은 인천을 포함한 서부권역으로 올해 1분기 말 기준 공실률이 무려 14.6%까지 치솟았다. 삼성증권에 따르면 저온 물류센터의 공실률은 약 30%에 근접한 것으로 추정되는데, 저온 물류센터를 포함할 경우 현재 수도권 총 공실률은 17%대로 관측된다.

업계 관계자는 "저온창고는 임차인 유치를 위한 경쟁이 심화되면서 상온과 저온창고의 임대료 격차가 기존의 2배에서 점차 축소되고 있다"며 "인천 서구 등 저온 물류센터의 공급이 과다한 지역은 저온창고의 임대료가 상온과 비슷한 수준까지 하락해 투자비용 회수가 안 되는 상황"이라고 설명했다.

물류센터에 투자한 펀드들도 줄줄이 만기를 연장하면서 엑시트가 녹록지 않은 상황이다. 지난 5월 펀드 만기가 도래한 '마스턴 일반사모부동산투자신탁 제40호'는 신탁계약기간을 연장하기로 가닥을 잡은 상황이다. 해당 펀드는 경남 함안 소재의 홈플러스 물류센터를 보유 중이다.

시장에 출회된 매물의 매매계약도 좀처럼 이뤄지지 않고 있다. 지난해부터 안성 일죽 물류센터 매각을 추진한 케이리츠투자운용은 뚜렷한 결실을 맺지 못하면서 여전히 펀드를 운용 중인 상황이다. 안성 지엘 물류센터 매각에 나선 이화자산운용도 아직 계약 체결 소식이 전해지지 않고 있다.

몇몇 자산운용사들은 보유 중인 물류센터를 아예 공실로 남겨두는 강수를 던지고 있다. 물류센터의 과다 공급으로 임대료 수준이 크게 떨어진 상황에서 장기 임대차 계약을 체결할시 향후 수익성 제고에 어려움을 겪을 것이란 판단에서다. 부동산담보대출의 이자를 지불하기 위해 추가 자금을 조달하는 등 손해를 감수하면서까지 버티기에 돌입한 상황이다.

이에 대해 업계 관계자는 "향후 물류센터의 공급이 줄어들어 임대료 수준이 재반등할 것으로 판단했을텐데 저온의 경우 단기간 내 상황이 개선되지는 않을 것"이라며 "임차인 경쟁이 심화되며 입지가 불리하고 수요기반이 약한 저온창고과 비우량 자산들은 장기 공실로 남을 것"이라고 지적했다.