이 기사는 2023년 08월 24일 16:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

위탁관리 부동산 투자사인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)가 2년 만에 공모채 시장에 복귀한다. 회사채 발행 목적은 차환이다. 내달 발행을 목표로 투자자들의 눈높이에 맞춰 발행조건을 구체화하는데 주력하고 있다.

주목할 건 과거와 달리 주관사 규모를 대폭 줄였다는 점이다. 2년 전엔 삼성증권 등 4개사를 지정해 회사채 시장 데뷔전에 나섰지만, 이번에는 KB증권 단독 주관으로 변경했다.

최근 전세계적으로 부동산 경기가 저하되면서 비우호적인 리츠시장 환경이 조성되고 있다는 점을 감안했다. 발행 목표액을 최대로 채우기 위해선 주관사를 한 곳으로 지정해 책임감을 부여하는 게 유리한 측면이 있다고도 판단했다.

◇리츠에 상반된 시각…소극적 삼성, 적극적 KB

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 내달 1.5년 단일물로 700억원 규모로 회사채를 발행한다. 발행 주관사는 KB증권이다. 발행일은 내달 8일이 유력하지만, 변동가능성이 남아있다.

주목할 건 주관사다. 2년전 2021년 10월 공모채 시장 데뷔전 때는 삼성증권, 신영증권, KB증권, 유안타증권 등 총 4곳을 택했다. 다만 올해는 주관사 수를 줄였다. KB증권 한 곳으로 단독 지정했다.

KB증권 한 곳으로 주관사를 지정한 데는 여러 배경 요인이 존재한다. 우선 전세계적으로 부동산 경기가 저하되면서 리츠업에 대한 투자 관점도 직, 간접적으로 영향을 받았다. 금리 상승 등으로 인한 수익구조 저하, 가치 하락과 관련한 우려가 존재하고 있는 것이다. 흥행을 보장할 수 없는 상황에, 다수의 리츠회사들이 회사채 조달을 고민하고 있는 상황이다.

삼성증권 등 일부 증권사는 꺼리기도 했다. 다만 KB증권은 리츠 시장에 대한 투자 기조가 비교적 적극적인 기조라 최종 주관사로 선정했다.
제이알글로벌리츠 입장에선 공모채 시장에서의 꾸준한 트랙레코드가 필요한 상황이다. 추가 금융기관 차입에만 의존하는 것보다 안정적인 조달처를 확보하는 전략이 필요하기 때문이다. 그간 사모채 시장에서 주로 자금조달 전략을 찾아온 회사다.

더욱이 지난 2021년 발행했던 700억원 규모의 회사채 만기가 오는 10월 29일 도래하기 때문에, 차환을 위한 자금이 필요한 상황이다. 이미 물꼬를 튼 회사채 시장에 한번 더 도전하기로 했다.

◇투자자 관점 맞춰…수요예측 진행, 발행 목표치도 축소 변경

KB증권을 주관사로 단독 지정할 경우 의견조율 측면에서 더 유리할 것으로 판단했다. 실제로 2년전 초도 발행 땐 실시하지 않았던 '수요 예측'도 별도로 진행하기로 했다. 리츠 시장의 불완전성에 따라 투자자들의 수요를 제대로 파악해야할 니즈가 생겨서다.

데뷔전 때는 리츠에 적용되는 예외조항을 활용해 수요예측을 거치지 않는 '확정가 지정 방식'을 적용했지만 기관투자자 투심 부진으로 목표액을 채우지 못했다. 당시 미국 맨해튼 오피스 매입을 위해 1300억원 조달을 계획했었는데, 최종 발행액은 700억원으로 결정됐다.

KB증권측과 논의 끝에 발행 목표치도 수정했다. 당초 1000억원 규모로 회사채 발행을 계획했지만 700억원 규모로 축소 발행하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

제이알글로벌리츠는 보유한 벨기에·미국 오피스의 공실 리스크가 높지 않다는 점을 강조하고 있다. 실제로 장기화된 임대차구조 등의 특징으로 공실률이 급격히 상승할 가능성은 미미하다. 부동산 자산 가치 상승요인도 상존한다. 벨기에 파이낸스타워는 임대료와 연동 조정되는 건강지수가 작년 한해 11% 올랐으며, 미국 맨해튼 오피스는 임대율이 올들어 95%까지 올랐다.

향후 등급 스플릿 해소도 과제로 남아있다. 이를 위해 신평사와의 소통도 이어나가고 있다. 제이알글로벌리츠는 올들어 한국신용평가와 한국기업평가로부터는 'A-, 안정적' 평가를 받고 있지만 나이스신용평가로부턴 'BBB+, 안정적' 등급을 받은 상태다.

제이알글로벌리츠는 해외 부동산 관련 사업을 영위하는 상장리츠사다. 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 빌딩 등 2개의 클래스 A급 오피스 지분에 투자하고 있다.