이 기사는 2023년 06월 14일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

해외 1호 공모리츠인 제이알글로벌리츠가 해외 상업용 부동산 위기에도 자산가치를 변함없이 유지하고 있는 것으로 나타났다. 올해 5월 감정평가액을 진행했는데 보유자산 중에 유럽 오피스는 매입가보다 높은 가격을 기록했다. 미국 자산은 매입가와 비교한 가격 하락폭이 1%대에 그쳤다.

◇파이낸스타워 감평액 14.4억 유로, 매입가 '상회'

제이알글로벌리츠는 미국과 유럽 소재 오피스 2곳을 기초자산으로 담고 있다. 지난해 유럽에서 시작된 해외 부동산 위기가 올해 미국까지 번진 이후 글로벌 자산을 편입한 상장리츠에 대한 우려가 제기됐다.

하지만 제이알글로벌리츠가 투자한 오피스들은 실제 리스크가 크지 않은 편이다. 자산의 부실화 가능성을 가늠하는 감정평가액, 임대율, 대출구조 등 각종 지표들이 모두 우수한 상태를 유지하고 있다.

먼저 2020년 8월 편입한 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Tower Complex)의 경우 매입가액이 12억 유로였다. 앞서 진행한 감정평가액이 14억 유로를 상회한 바 있다. 감정평가액은 12월 15억 유로까지 올랐다가 지난 달 14억4000만 유로를 기록했다. 여전히 감정평가액이 매입가 대비 높게 형성되어 있음을 알려주는 셈이다.

현금 유보 의무(Cash Trap Event) 발생 위험도 낮은 편이다. 감정평가액 기준 담보대출비율(LTV) 50% 수준으로 캐쉬트랩 조건 70%까지 15%포인트 이상 여유가 있다.

유럽 자산은 통상 현지에서 대출을 받을 때 캐쉬트랩 조건이 붙는다. 감정평가금액이 하락할 때 자산가치에 대한 담보대출 금액이 커지면서 발생한다. LTV가 기준치를 넘어설 경우 부채가 발생할 확률이 높아 이를 조기 상환하기 위해 현금을 묶어두는 형태다.


◇맨해튼빌딩 매입가 대비 감평액 1.5% 하락

제이알글로벌리츠는 지난해 2월 미국 뉴욕 맨해튼빌딩(498 7th Avenue)을 편입했다. 실물자산을 소유한 미국 법인 지분 50%를 자리츠 '제이알제28호리츠'가 투자하는 방식이다.

맨해튼빌딩의 가격 하락폭 역시 크지 않은 편이다. 매입가격은 6억8000만 달러다. 2021년 3월 감정평가액 6억9000만 달러보다 싼 가격에 샀다. 감정평가액이 지난해 4월 7억2000만 달러까지 올랐다가 올해 5월 기준 6억7000만 달러로 떨어졌다.

매입가와 올해 5월 기준 감정평가액을 비교하면 가격 하락은 1.5% 수준에 그친다. 미국은 유럽처럼 현지 대출에서 캐쉬트랩 등 조기상환 조건이 붙지 않아 사실상 관련 리스크가 미미한 편이기도 하다.

두 자산 모두 고정금리로 장기 대출을 받았다. 단기간 내 차환 리스크가 없는 셈이다. 파이낸스타워 대출 만기는 내년 말로 연 1.05% 고정금리에 조달했다. 맨해튼빌딩은 연 3.75% 고정금리로 만기는 2027년 4월 말까지다.


◇A급 오피스 펀더멘탈 '튼튼'…임대료 지속 상승

가격 하락폭이 크지 않은 이유는 제이알글로벌리츠가 투자한 자산이 모두 A급 오피스에 해당하기 때문이다. 임대차 구조가 탄탄하고 공실 위험이 낮아 자산가치가 유지되고 있다.

파이낸스타워는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차 중이다. 중도해지 불가 조건으로 2034년 말까지 장기 임대차 계약이 맺어져 있다. 올해 약 967억원의 임대수익을 올릴 것으로 보인다.

벨기에 프라임 오피스 시장은 오히려 성장 추세다. 비앤피파리바리얼에스테이트의 올해 1분기 보고서에 따르면 브뤼셀 오피스 단기임대차계약 기준 수익률(Prime Yield)은 4.4% 수준으로 전년 말 대비해서 0.5%포인트 정도 올랐다.

맨해튼빌딩은 지난달 말 기준 임대율 95.3%로 나타났다. 동부의료보건노조가 60% 이상을 사용하고 있다. 총 임대가능면적 기준 잔여임대기간이 20년 가까이 남았다. 얼마 전 14층에 신규 임대차계약을 체결한 데 이어 21층에도 신규 임차를 논의 중이다.

미국 부동산 시장은 자산별 옥석가리가 심화되는 분위기다. 제이알글로벌리츠가 투자하고 있는 맨해튼 지역 A급 오피스의 올해 1분기 신규 임대차 계약 기준 임대료는 평당피트(SF)당 70달러로 오히려 전년 대비 9.4% 상승했다.