이 기사는 2023년 09월 04일 14시31분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자자산운용이 '아실 삿포로 펀드' 엑시트에 고삐를 죄고 있다. 이 펀드는 일본 소재 호텔인 '아실 삿포로'를 기초자산으로 삼고 있다. 최근 호텔 매입 과정에서 빌렸던 대출의 리파이낸싱을 마무리했다. 자산가치 제고를 위해서다. 임대료 올린 후 오는 2024년 아실 삿포로 매각을 통해 투자금을 회수한다는 계획이다.

4일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 일본 아실 삿포로 관련 대출 리파이낸싱을 마무리했다. 리파이낸싱 대상은 앞서 2019년 아실 삿포로를 인수했을 때 일으켰던 대출 약 960억원이다.

하나대체투자자산운용은 에쿼티(equity) 515억원, 대출 약 960억원(84억엔, 펀드설정 당시 100엔/1148원) 구조로 매입자금을 조달했다. 대주단은 2개 은행으로 구성됐다. 선순위는 미즈호은행(70억5000만엔), 후순위는 미쓰비시UFJ리스(13억5000만엔) 등이다.

이번 리파이낸싱을 통해 전체 대출규모가 소폭 늘었다. 선순위 미즈호은행은 68억4000만엔으로, 후순위 미쓰비시UFJ리스는 17억6000만엔으로 대출 총액인 기존 84억엔에서 86억엔이 됐다. 금리도 기존 고정금리에서 변동금리로 바뀌면서 10bp 가량 상승했다. 선순위는 기존 0.77%에서 0.84%로, 후순위는 3.6%에서 3.73%로 올랐다.

하나대체투자자산운용은 리파이낸싱 이전 자산매각을 고민했다. 하지만 일본 부동산 시장의 분위기가 안좋은 흐름으로 가다보니 밸류애드 이후 매각으로 방향을 잡았다. 금리 상승에 대한 불안감이 퍼졌고, 가격적인 측면에서 원하는 수준을 받아내기 어렵다는 판단을 내렸다.

여기에 펀드 만기 도래에 따라 급하게 매각하기 보다 수익성 제고를 통해 자산가치를 끌어올리는 게 낫다는 판단을 한 것으로 보인다. 하나대체투자자산운용은 지난 4월 자산재평가를 진행한 결과 건물 가치는 120억엔(1377억원)으로 평가됐다. 종전 128억엔(1469억원) 대비 8억엔(103억원) 가량 하락했다.

아실 삿포로의 평가액 하락은 자체 수익성 악화가 영향을 미친 것으로 분석된다. 최근 코로나를 거치면서 임대료 미납이 발생했다. 공실 발생과 일부 임차인에 대한 임대료 감액 등도 이어졌다. 이에 하나대체투자자산운용은 앞서 맺은 임대차 계약에 따라 협의를 거쳐 임대료를 증액키로 했다. 시점으로 보면 이르면 올해 말께 실행될 예정이다.

임대료가 오르면 그만큼 호텔 매각과정에서 가격에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 하나대체투자자산운용 관계자는 "임대료를 올리는 게 예정돼 있었던 상황이었다"며 "다만 시장에서 미래 이벤트를 현재 가격에 반영하지 않다보니 리파이낸싱을 통해 시간을 번 것으로 이해하면 된다"고 설명했다. 그는 이어 "상업시설은 이미 기존 임대인과 계야깅 이달 만료되는데, 신규 임차인과 40% 정도 상승된 가격으로 계약을 체결할 예정"이라고 덧붙였다.