이 기사는 2023년 09월 11일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성전자 미주사옥을 기초 자산으로 하는 에이아이엠해외가치투자리츠가 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 삼성전자가 95% 이상 입주하고 있어 공실률이 낮은 우량 자산이다. 에이아이엠투자운용은 2년내 공모를 통해 추가 투자자를 모집할 계획이다.

11일 리츠공시시스템에 따르면 에이아이엠투자운용의 에이아이엠해외가치투자제1호위탁관리부동산투자회사는 지난 6일 국토교통부로부터 영업인가를 획득했다.


2020년 2월 설립된 에이아이엠해외가치투자리츠는 같은해 9월 국토부 영업등록을 완료했다. 10월에는 AIM US Real Estate 보통주 100%를 취득해 자회사로 편입했다. 자회사는 같은달 미국 뉴저지에 위치한 삼성전자 미국 법인 사옥을 인수했다.

기초자산인 삼성전자 미주사옥은 뉴저지 한인타운 인근인 리지필드 파크 85 Challenger Road에 지상 9층 규모로 조성됐다. 대지면적은 2만5519.5㎡(7720평), 건물연면적은 2만1679.3㎡(6558평)이다.

삼성전자가 싱글테넌트로 임차해 사용 중이다. 임차조건은 2010년 7월 1일부터 2025년 7월 31일까지이며 5년 연장 옵션 1회가 포함된다. 월 임대료는 2023년 1월 기준 51만960달러이고 매년 8월 2.5%를 확정적으로 인상한다. 인근에는 삼성물산 미국법인과 삼성SDS 미국법인 등 삼성그룹 계열사들이 위치해 삼성타운을 이루고 있다.

에이아이엠은 이 건물을 5970만 달러에 사들였다. 매입 자금은 미국 현지에서 선순위로 3580만달러, 국내에서 후순위로 625만달러를 조달해 마련했다. 매입 당시 캡레이트(Cap Rate)는 7%였다.

기초자산 매입 이후 리츠의 연환산 배당수익률은 10% 내외를 기록하고 있다. 반기별 연환산배당율은 △2기(2020년 10월 1일~2021년 3월 31일) 10.80% △3기 9.04% △4기 878% △5기 13.22% △6기 8.69% 등이다.

영업인가를 받은 에이아이엠투자운용은 2년 내에 공모를 통해 추가 투자자를 모집해야 한다. 현재 리츠의 주요 주주는 홍진데이타서비스(38.89%)와 신한캐피탈(11.11%), 에이아이엠투자운용(9.26%) 등이다.

재택근무 확대 추세로 인해 오피스 시장 침체를 겪고 있는 미국에서 높은 임대율을 유지하고 있다는 점과 삼성그룹이 주요 임차인이라는 점은 매력적이다. 다만 인근 오피스 가격 하락에 따른 자산가치 조정 가능성은 풀어야 하는 과제다.

2008년 11월 설립된 에이아이엠투자운용은 아시아 지역 부동산 전문 자문 회사인 AIM(Asia Investment Management) 등 다수의 주주가 출자해 설립됐다. 설립 이후 인천 쌍용 시멘트 공장과 주유소 부지 및 부속건물 18동 투자를 시작으로 아벤트리 종로 호텔, 서초 IC JW타워, 과천코오롱 별관 등에 투자한 후 엑시트에 성공한 바 있다.

현재 에이아이엠투자운용의 수장을 맡고 있는 이상혁 대표이사는 M&G Real Estate Korea, 세빌스코리아, 현대산업개발 아이서비스 등을 거쳐 지금의 자리에 올랐다. 에이아이엠해외가치투자제1호위탁관리부동산투자회사와 관련해서는 투자운용본부가 총괄하는 구조다.