이 기사는 2023년 10월 23일 13:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 서울 대학로 멀티플렉스 CGV에 투자한 자금을 무사히 회수할 수 있을까. 수년 전 투자한 대학로 CGV에 대한 매각이 난항을 겪고 있다. 지금까지 두 차례 매각에 나섰지만 모두 수포로 돌아갔다. 차입금 만기가 돌아왔고, 우선 기한을 연장했는데, 여전히 매각을 담보할 수 없어 엑시트에 대한 우려가 나오고 있는 중이다.

23일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 대학로 CGV 관련 대출 만기를 1년 연장했다. 지난 18일 만기가 도래한데 따른 조치다. 만기가 연장된 차입금은 선순위 390억원, 후순위 30억원 등 총 420억원이다. 금리 수준은 기존과 동일하게 적용됐다. 고정금리로 선순위 5.5%, 후순위 8.5%다.

해당 차입금은 이지스자산운용이 대학로 CGV를 인수할 때 받은 담보대출 성격이다. 이지스자산운용은 2019년 대학로 CGV를 615억원에 인수했다. 이 중 공모로 조달하 216억원(이지스리테일부동산299호’)을 제외한 나머지를 금융기관 차입을 통해 마련했다. 대주단은 선순위 메트라이프생명보험, 후순위 SBI저축은행 등이다.

이지스자산운용은 지난해 이어 올해 다시 한번 만기를 연장했다. 대학로 CGV에 대한 매각에 어려움을 겪은 탓이다. 이지스자산운용은 펀드 만기가 도래하기 전 매각을 통해 투자금을 회수한다는 방침을 세우고 펀드 운용 전략을 짰다.

지난해 6월께 매각 자문사로 글로벌 상업용 부동산 전문회사인 쿠시먼앤드웨이크필드를 선정, 본격적으로 원매자 물색에 나섰다. 한 달여 마케팅을 진행했고, 지난해 7월 입찰을 진행했지만 단 한 곳의 원매자도 나타나지 않았다. 코로나19로 리테일 중에서도 영화관에 대한 사업성이 크게 저하된 결과였다.

이후 이지스자산운용은 올해 3월 다시 한 번 매각에 나섰다. 자문사 변경 없이 그대로 다시 처음부터 마케팅을 진행, 지난 5월 말 입찰을 진행했다. 하지만 결과는 마찬가지였다. 원매자는 나타나지 않았다. 이후 답보상태가 이어지다 이번에 대출 만기가 도래하면서 만기 연장에 다다른 것이다.

물론 현재 시장 분위기를 고려할 때 차입금 만기 연장은 시간을 버는 용도에 그칠 것이란 전망이 우세하다. 안그래도 영화산업에 대한 부정적인 전망이 나오고 있는 상황에서 금리마저 급격히 상승한 탓이다. 줄어든 임대수익으로 이자비용과 배당금을 감당하기 힘들어졌다.

'대학로 CGV' 건물은 2004년 6월에 준공됐다. 지하 6층, 지상 9층으로 구성된 대학로 상권 내 유일한 영화관이다. 임대차 계약기간은 오는 2027년 6월까지다. 임차인인 CJ CGV는 전층을 영화관(973석), 사무실, 매표소 등으로 사용하고 있다. 임대료 산정방식은 기존 고정임대료에서 영업이 어려워짐에 따라 변경됐다.

2022년 1월부터 고정임대료에 더해 매출수수료(직전월 순매출액x수수료율)을 가산한 금액이다. 고정임대료는 기존보다 하향조정됐다. 단, 매출이 잘 이뤄졌다고 하더라도 변경 전의 연간 고정임대료는 초과할 수 없도록 했다. 2023년 기준 연간 임대료 상한은 30억원 정도다.