이 기사는 2023년 11월 13일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

강남파이낸스플라자(GFP) 매각이 추진중인 가운데 이 건물에 투자한 펀드의 유일한 수익권자인 금강주택에 관심이 쏠린다. 부산에 추진중인 재개발 사업장의 유동성 악화 탓에 돈이 필요한 금강주택이 강남파이낸스플라자 매각을 서두르고 있는 것으로 알려졌다.

딜의 헤게모니가 매수인에게 있는 만큼 현재 우선협상권한을 가져간 리딩자산운용과의 협상이 불발된다면 거래 가격은 더 낮아질 수 있다는 분석이 조심스럽게 제기된다.

12일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 강남파이낸스플라자 인수 우선협상대상자로 리딩자산운용을 선정했다. 리딩자산운용이 3.3㎡당 약 3800만원, 연면적 기준 환산시 약 2800억원을 써내면서 다른 잠재인수자들의 제출가를 크게 웃돌았기 때문이다.

트랙레코드를 쌓아야 하는 리딩자산운용과 사옥 이전이 시급한 IBK캐피탈이 합심해 최고가를 써냈지만 입찰가에 딜이 성사된다면 투자 수익성은 사실상 미미하다는 것이 부동산 투자업계 중론이다. 리딩자산운용을 제외한 나머지 응찰자들이 3.3㎡당 약 3400~3500만원을 써냈는데, 이마저도 연 수익률 4% 전후에 그친다는 게 공통된 분석이다.

부동산 투자 관계자는 "사옥으로 이용하려 할 경우 통상 시장 거래가보다 약 10% 정도 높은 가격을 써낸다"며 "다른 잠재인수자들이 얼마를 써낼지 모르는 상황에서 무조건 물건을 확보해야 하기 때문에 남들이 따라올 수 없는 금액을 일찌감치 써낸 셈"이라고 설명했다.

사옥 이전이 시급한 IBK캐피탈 입장에선 시장가 대비 약 200억원의 웃돈을 감수할 수밖에 없었을 것이란 분석이다. IBK캐피탈을 SI(전략적투자자)로 확보한 리딩자산운용은 곧 MOU(업무협약)를 체결하고 딜 클로징을 위해 잔금을 지불할 것으로 전망된다.

현재 강남파이낸스플라자는 고가 이슈에도 불구하고 리딩자산운용이 든든한 우군을 확보한 덕분에 매각 불발 가능성이 다소 사그라든 상황이다. 다만 업계는 리딩자산운용의 GFP 인수가 설령 무산된다 해도, 마스턴투자운용이 매각을 철회할 가능성은 제한적일 것으로 보고 있다.


강남파이낸스플라자의 실질적 소유자인 금강주택이 현재 유동성 확보가 시급한 상황이라 더 낮은 가격에라도 건물 매각을 강행할 것이란 분석이다. GFP를 편입한 '마스턴전문투자형 사모부동산투자신탁제37호'의 경우 펀드 지분의 98.4%를 금강주택이 소유하고 있다.

업계 관계자는 "금강주택이 재개발에 나선 부산 사업장에서 현금이 고갈되며 사업이 난항을 겪고 있는 것으로 안다"며 "이번 GFP 매각도 해당 사업장을 정상화시키기 위한 차원으로 추진됐다는 게 업계의 중론"이라고 설명했다.

이에 대해 마스턴투자운용 관계자는 "집합투자기구로서 사업계획에 따른 최적의 매각 시점을 판단해 딜을 진행하고 있는 것"이라고 밝혔다.

업계에서 문제로 지목한 금강주택 사업장은 '부산MBC 민락사옥 개발사업'이다. 지난해 6월 금강주택은 종속회사인 하이아트이앤씨를 통해 부산MBC 부지를 약 3600억원에 매입했다. 기존 건물을 허물고 최고 29층, 380세대 규모의 공동주택으로 재개발하겠다는 게 당초 계획이었다.

다만 계약금 1000억원을 선납한 이후 브릿지론 등을 조달하지 못하면서 2600억원의 미납금이 발생한 것으로 전해진다. 부동산PF 금리가 천정부지로 치솟은 가운데 수도권 대비 사업성을 장담할 수 없는 지방의 경우 자금 조달이 원활하지 않았던 것으로 파악된다.

업계에 따르면 강남파이낸스플라자가 2800억원에 매각될 경우 금강주택이 수취할 수 있는 자금은 1600억원가량이다. 금강주택이 660억원을 투자한 '마스턴전문투자형 사모부동산투자신탁제37호'는 과거 강남파이낸스플라자를 1800억원에 매입한 것으로 전해진다. 나머지 1200억원 가량은 선순위 대출로 채웠다.

시공능력평가 36위 금강주택은 지난해 늘어난 이자 부담으로 인해 수익성이 크게 훼손됐다. 끌어온 차입금의 연이자율이 늘어나 이자비용을 예년보다 많이 지불한 영향이다. 지난해 연결 기준 실적에서 영업외비용은 2배 이상 늘어난 476억원으로 나타났다.

영업외비용 중 이자비용은 전년동기 대비 68% 증가한 398억원을 기록했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 운영자금 명목으로 확보한 장단기차입금의 연이자율이 상승하면서 더 많은 비용을 치뤘다.

종속기업의 사정은 더욱 좋지 않다. 하이아트건설과 하이아트이앤씨, 펜토이앤씨, 리피건설, 트래피건설 등은 당기순손실을 기록했다. 손실 규모가 컸던 하이아트건설과 하이아트이앤씨, 펜토이앤씨의 순손실만 약 80억원에 달했다.