이 기사는 2024년 02월 06일 13:51 theWM 에 표출된 기사입니다.

투게더투자운용이 매각 주관사 선정을 시작으로 경동나비엔 연구소 매각에 속도를 낼 전망이다. 당장 안정적인 임차인을 두고 있는데다, 추후 개발도 가능해 부동산 운용사와 시행사 등 다양한 원매자의 관심이 이어질 것으로 점쳐진다.

6일 금융투자업계에 따르면 투게더자산운용은 구로 경동나비엔 R&D 센터 매각 주관사로 알스퀘어와 나이코리아를 선정했다. 현재 매각 입찰을 앞두고 마케팅을 진행 중이다. 입찰일은 이달 22일이다.

경동나비엔 연구소는 서울시 구로구 경인로 53길 15에 위치해 있다. 연면적 2만5734.90㎡(7784.81평)에 지하 1층~지상 10층 규모로 지어졌다. 지하층에 창고시설과 판매시설 등이 있으며 지상 1~5층은 교육연구시설, 6~10층은 업무시설로 쓰인다.

경동나비엔 R&D 센터 인수자로 부동산 운용사와 시행사 등이 꼽힌다는 것이 시장의 시각이다. 우선 기본적으로 임대차 리스크가 거의 없다. 이 건물 전부를 경동나비엔이 마스터리스(책임임차) 계약을 맺고 사용중이다. 덕분에 현재 임대율은 100%다. 2020년 7월에 7년간의 임차계약을 맺었다. 현재 남은 임대차 기간은 3년 정도다. 임차인도 우량한 편이다. 임대료 미지급 등의 리스크는 크지 않을 전망이다.

연장 여부에 따라 개발 가능성도 있다. 만약 경동나비엔이 계약 연장을 하지 않는다고 하면 추후 해당 부지를 다른 형태로 개발도 가능하다. 현재로선 임대차 기간 연장 가능성이 큰 것으로 전해진다.

금융투자업계 관계자는 "임대료가 시세 대비 30% 저렴한 상태"라며 "연구시설로 이미 캐펙스 투자가 꽤 투여된 상황이라 연장 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "물론 7년 임대차 계약했을 때와 시장 상황이 달라진 만큼 임대료 상승 여력도 클 것으로 점쳐진다"고 덧붙였다.

투게더투자운용이 이번에 성공적으로 매각에 성공하면 3년만에 엑시트하게 된다. 앞서 투게더투자운용은 2021년 서울 구로에 있는 경동나비엔 연구소를 인수했다. 매도인은 이지스자산운용이 설립한 이지스KORIF사모부동산모투자신탁이다.

투게더투자운용은 '투게더구로알앤디센터제5호'를 비히클로 삼았다. 거래금액은 부대비용을 포함해 총 611억원 정도다. 자금은 에퀴티 171억원, 담보대출 412억원 정도로 조달했다. 부족분은 임대보증금으로 채웠다.

에퀴티 투자자는 KT에스테이트와 하나증권, 유안타증권, 디에이치피개발 등을 유치했다. 대출은 선순위 332억원과 후순위 80억원 등으로 구조를 짰다. 선순위는 신한은행과 대구은행, 산림조합중앙회, 후순위는 신한캐피탈 등으로 대주단이 구성됐다. 금리는 선순위가 2.8%, 후순위가 4.5% 등으로 각각 책정됐다.

인수 이후 1년여 만인 2023년 대주단에 대신저축은행이 추가됐다. 대신저축은행은 15억원을 금리 12%에 빌려줬다. 건설자금과 운용자금 마련을 위한 차원에서 추가 대출이 이뤄졌다. 만기는 모두 동일하게 오는 2024년 5월까지다. 대출 만기가 다가오면서 투자금 회수를 위해 매각에 나선 모양새다.

투게더투자운용 관계자는 "현재 매각 주관사를 선정하고 마케팅을 진행하고 있다"며 "우량 임차인을 두고 있는 만큼 분위기는 좋은 편"이라고 말했다.