이 기사는 2024년 03월 13일 07:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

세상에는 다양한 개발 방식이 있다. 그 중에서도 민간공원특례사업은 유독 낯선 이름이다. 2009년 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'이 개정되고 나서야 본격화됐다. 사업추진자는 부지 중 70%를 공원으로 조성해 기부채납해야 한다. 나머지 30%에 비상업시설(아파트)을 지을 수 있는 조건으로 말이다.

기부채납 비율에서 알 수 있듯이 수익성을 좇기보다 공공성에 초점이 맞춰져 있다. 다만 모든 민간공원특례사업장들이 기대했던 대로 흘러가는 건 아니다. 공공성보다 수익성을 우선시해 잡음이 불거지는 경우가 부기지수다. 최근 두 건설사가 지방광역시 소재 민간공원특례사업장의 시공권을 놓고 갈등 양상을 빚는 게 대표적인 사례일 수 있다.

해당 사업의 초기 시공사로는 A건설사가 이름을 올렸다. A건설사는 컨소시엄을 꾸려 2018년 사업제안서를 제출했다. 이듬해에는 우선협상대상자로 선정됐다. 민간공원특례사업의 시행 주체가 필요했던 만큼 A건설사와 지역 업체들이 지분을 나눠가진 SPC를 설립하는 절차가 뒤따랐다.

문제는 분양계획을 수립하는 단계에서 불거졌다. 사업장 소재지가 '고분양가 관리지역'으로 지정됐다. A건설사는 달라진 환경에 의거해 3.3㎡당 1600만원대의 선분양을 주장했다. 반면 다른 사업 참여자들은 3.3㎡당 1900만원대의 후분양을 고수했다. 시행 이익이 줄어든다는 게 선분양을 반대한 이유로 거론된다.

분양 방식에서의 갈등은 시공사 교체로 이어졌다. A건설사가 SPC 지분을 30%만 보유했다 보니 나머지 주주들의 단합으로 시공권이 B건설사에게 넘어갔다. 시공권이 넘어간 이후 4개월만에 분양 방식이 선분양에서 후분양으로 전환됐다. 이어 B건설사는 A건설사분을 제외한 SPC 지분 70%에 대한 근질권을 설정한다.

갈등이 정점을 찍은 건 PF 승인 시점이다. 일반적으로 브릿지론은 본PF 전환과 맞물려 상환된다. 하지만 9950억원 규모의 본PF가 실행됐지만 브릿지론 잔액 2950억원 중 100억원만 미상환됐다. B건설사는 미상환 잔액을 근거 삼아 곧바로 근질권을 실행한다. B건설사가 SPC 최대주주에 오른 순간이자 고의 EOD에 대한 의구심이 제기된 시점이다.

현재도 이 민간공원특례사업장은 시끄럽다. 소송전은 물론 후분양시 사업성이 떨어진다는 계산에 다시 선분양으로 전환하려는 움직임이 포착된다. 사업 주체들이 과도하게 시행이익을 좇아 사업이 지연될 조짐도 보이고 있다. 민간공원특례사업의 본 취지대로 수익성이 아닌 공공성에 초점을 맞췄으면 하는 아쉬움이 남는다.