이 기사는 2024년 03월 13일 14:56 theWM 에 표출된 기사입니다.

투게더투자운용이 대전 둔산 소재 세이백화점 개발 사업에 어려움을 겪고 있다. 아직 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달은 물론 개발사업 착수도 하지 못하고 있다. 문제는 자산을 인수했을 때 조달했던 담보대출 만기가 다음달 도래한다는 점이다. 현재 채권단 분위기는 만기연장안에 대한 부정적인 시선이 있는 것으로 파악된다. 기한이익상실(EOD) 이후 공매로 나올 가능성이 있다.

13일 금융투자업계에 따르면 투게더투자운용이 대전 둔산 세이백화점을 인수했을 때 조달했던 담보대출의 만기가 다음달 도래한다. 담보대출의 만기는 오는 4월 25일이다. 지난달 말 기준 상환해야할 차입금 규모는 총 784억원 정도다.

차입금은 4개 트렌치로 구성돼 있다. 트렌치A는 323억원, 트렌치B 145억원, 트렌치C 185억원, 트렌치D 60억원 등이다. 대주단은 전북은행과 지역 농협협동조합, 신한캐피탈, BNK캐피탈 등으로 구성돼 있다. 금리는 트렌치별로 5.5%~10% 정도로 차등 설정됐다.

앞서 투게더투자운용은 2022년 6월 '투게더대전둔산PFV(프로젝트금융회사)'를 인수 비히클(vehicle)로 활용했다. PFV에는 투게더투자운용을 포함해 해피투게더하우스, GS리테일, 키움증권, 코리아신탁 등이 보통주와 종류주 투자자로 참여했다. 최초 인수했을 때 청사진은 오피스텔 개발이었다. 오피스텔은 연면적 약 1만8000평(3.3㎡) 규모를 예정하고 있으며 PFV를 통해 개발비용으로 3000억원 안팎을 조달할 계획을 세웠다.


세이백화점은 둔산 지구단위계획구역내 중심상업용지에 위치한 복합쇼핑몰이다. 2013년 A동이 준공됐고 B동이 2016년에 증축됐다. A동이 지하 2층~지상 7층, B동이 지하 5층~지상 8층으로 지어졌다. 대전시 중심부에 자리했던 만큼 지리적으로 봤을 때 개발 가능성이 상당하다고 여긴 것으로 분석된다.

투게더투자운용의 이 같은 계획은 고금리 기조 속에 실현되지 못한 것으로 보인다. 2022년 가파른 금리 인상으로 인해 부동산 시장의 기류가 바뀌기 시작했다. 금리 상승은 실물 자산 가치 하락으로 이어졌고, 부동산 시장은 직격탄을 맞았다. 여기에 엎친데 덮친격으로 원자재 가격도 상승했다.

이로인해 PF 조성은 엄두조차 내지 못한 것으로 보인다. PF 금리는 두 자릿수까지 오르면서 금융 조달비용 부담이 가중된 것이다. 이를 만회하기 위해서는 분양대금을 올려야 하는데, 고금리에 분양시장도 침체됐다. 현실적으로 분양가를 올리는 선택은 불가능했다. 여기에 원자재 가격마저 올라 분양에 성공하더라도 적자를 낼 수밖에 없는 구조였다. 결국 투게더투자운용은 시장 상황을 살피면서 금리가 낮아지길 기다렸던 것으로 보인다.

하지만 대출 만기가 임박한 가운데 채권단에서도 만기연장에 무게를 두고 있지 않은 것으로 파악된다. 사업성이 없고, 시장 상황이 언제 나아질 지 예단하기 어렵기 때문이다. 이렇다 보니 빠르게 공매를 통해 부실 자산을 정리할 가능성이 거론되고 있다.

채권단 관계자는 "공사원가는 오르고, 희망분양가는 낮아지는 통에 사업성이 낮은 상황"이라며 "협의를 진행해봐야 최종적으로 의사결정을 내릴 수 있겠지만, 공매 가능성도 있다"고 말했다.