이 기사는 2024년 03월 14일 14:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 DL그룹이 사옥으로 쓰고 있는 돈의문 디타워 매각을 추진하고 있다. 내년 1월 펀드 만기를 앞두고 부동산 자문사들과 사전 미팅을 진행하는 중이다. 매각가는 8000억원대 정도로 추정된다.

㈜DL이 펀드 지분을 28% 갖고 있다. 이번에 DL그룹의 결정에 관심이 쏠리는 이유다. 보유 지분만큼 재투자하거나 엑시트를 통해 매각차익을 확보할 것으로 보인다. 자산 전체를 인수할 가능성은 낮다. 주요 계열사 실적이 부진한 가운데 사옥 매입에 추가 현금을 투입하지 않을 것이라는 분석이다.

◇대림산업 에쿼티 650억 투자, DL이앤씨·케미칼·에너지 등 입주

14일 부동산투자업계에 따르면 마스턴투자운용이 종로구 평동 서대문역 인근에 위치한 '디타워 돈의문' 매각 작업에 착수했다. 매각주관사 선정을 위한 입찰제안요청서(RFP)를 발송하기 전 사전 미팅을 진행하는 단계로 알려졌다.

'마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제79호'를 통해 투자하고 있다. 내년 1월 펀드 만기를 앞두고 일찍이 매각 가능성을 검토하고 있는 것으로 보인다. 최근 딜 클로징 사례가 많지 않은 만큼 만기 연장 가능성도 있다.

마스턴투자운용은 2020년 펀드를 조성해 당시 '센터포인트 돈의문'을 평당 2554만원, 전체 6663억원에 사들였다. 매도자는 하나자산신탁이었다. DL그룹이 주요 투자자로 참여하는 동시에 건물을 사옥으로 활용하면서 빌딩명이 디타워 돈의문으로 변경됐다.

당시 대림산업(현 DL이앤씨), DL케미칼, DL에너지 등을 포함해 계열사 6곳 임직원 약 3000여명이 돈의문 디타워로 이사했다. 이전까지는 수송동 대림빌딩, 디타워 광화문, 남대문 대한상공회의소에 흩어져 있었다.

DL그룹은 마스턴제79호의 주요 출자자로 참여하기도 했다. 대림산업이 펀드 수익증권을 약 650억원어치 사들였다. 지주사 체제로 전환된 이후 DL로 지분이 넘어가 현재 28.33%를 보유 중이다. DL그룹의 지배구조는 이해욱 회장→대림→DL→DL이앤씨·케미칼·에너지로 이어진다. 지주사는 DL이다.

디타워 돈의문은 종로구 평동 22번지에 위치한다. 서대문역과 지하로 연결돼 있다. 연면적은 8만6267.77㎡(2만6096평), 지하 7층~지상 26층 규모다. 2020년 준공됐다.

2009년 사업 승인을 받았지만 준공까지 11년이 걸렸다. 당시 시공사였던 금호산업이 PF 연대보증을 맡았는데 워크아웃으로 사업이 중단된 탓이다. 이후 하나자산신탁이 금호산업의 PF 대출채권을 매입하고 효성을 시공사로 재선정해서 사업을 완료했다.
◇높은 몸값 부담, 재원 확보 필요성…재투자 또는 엑시트 전망

디타워 돈의문이 DL그룹에 갖는 의미는 큰 편이다. DL그룹이 2020년 말 흩어져 있던 계열사를 한 곳에 모아 지주사 체제 전환을 준비한 곳이기 때문이다. 2021년 초 대림산업 건설사업부문을 인적분할(DL이앤씨)하고 분할 이후 존속회사(DL)이 석유화학부문을 물적분할(DL케미칼) 했다.

이번 마스턴투자운용의 디타워 돈의문 매각 결정에 따른 DL그룹의 결정에 관심이 쏠리는 배경이다. 매수자로 직접 나서서 사옥을 완전 매입하거나 현재 수준의 보통주 투자 또는 지분을 매각하고 엑시트하는 등의 선택지가 있다.

DL그룹이 사옥을 인수할 가능성은 낮아 보인다. 현금이 부족한 회사는 아니다. 다만 계열사의 신사업 확대 또는 포트폴리오 조정을 위해 추후 대규모 자금이 필요할 수 있기 때문이다. 같은 맥락에서 최근 대기업 그룹이 현금 확보 목적으로 자산유동화에 속도를 내고 있는 분위기와도 역행한다.

계열사 중심축을 이루고 있는 DL이앤씨와 DL케미칼 등의 경우 최근 수년간 실적 부진이 이어지고 있다. 이로 인해 지주사 DL의 지난해 연결기준 매출은 약 5조2000억원으로 전년 대비 2.9% 떨어졌다. 영업이익은 1500억원 수준을 기록했는데 같은 기간 45.9% 감소한 것으로 나타났다. 당기순손익은 적자로 돌아섰다. 지난해 당기순손실은 1269억원으로 나타났다.

자산 규모가 큰 편이라 전체 인수에도 부담이 있다. 일각에선 매각가는 평당 3500만원대, 전체 9100억원을 예상하고 있다. 하지만 실제 몸값은 8000억원대로 추정된다. 디타워 돈의문의 경우 신축 자산이긴 하지만 중심업무지구(CBD)에선 다소 벗어난 입지다.

현재 수준의 재투자 또는 엑시트에 무게가 실린다. 다만 DL그룹이 전략적투자자(SI)로서 다시 참여하지 않을 경우 매각이 불발될 가능성 역시 크다. 최근 시장 분위기에 따라 실수요자인 기업의 에쿼티 투자가 뒷받침되지 않으면 자금을 모으기 쉽지 않아진 탓이다.