이 기사는 2024년 06월 13일 15:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 서울 남현동 소재 사당 홈플러스 리파이낸싱을 마무리했다. 서둘러 매각하기 보다는 시간을 두고 거래 시점을 살피기 위해서다. 입지조건이 우수해 개발 가능성에 초점을 두고 매각에 나설 것으로 점쳐진다.

13일 금융투자업계에 따르면 KB부동산신탁은 사당 홈플러스 관련 차입금 리파이낸싱 작업을 끝냈다. 이번이 네 번째다. KB부동산신탁은 2017년 해당 부동산을 매입했할 때 금융기관으로부터 1139억원 규모의 담보대출을 받았다. 그후 지금까지 총 세 차례 리파이낸싱을 진행했다.

앞서 KB부동산신탁이 사당 홈플러스를 매입한 시기는 2017년 11월이다. 코람코자산운용으로부터 1625억원을 들여 인수했다. 당시 취득 부대비용을 고려한 총 투자액은 1750억원이었다. 취득세 66억원을 비롯해 기타 자문수수료를 고려한 총 부대비용은 119억원 수준이다. KB부동산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달했다. 리츠 구조는 에쿼티(Equity) 468억원, 론(Loan) 1139억원, 임대보증금 150억원 등으로 이뤄졌다.

에쿼티는 사모(318억원)와 공모(150억원)를 통해 조달했다. 그중 공모는 KTB투자증권(현 다올증권)이 잔액인수 형태로 모집 주선을 맡았다. 우선주는 없고 모두 보통주 형태였다. 에쿼티 투자자를 보면 파인아시아자산운용(25%), 한화투자증권(19.8%), 케이클라비스자산운용(17.6%), 코리아에셋증권(16.2%), 유안타증권(12.5%) 등이다.

최초 대주단은 신협과 캐피탈사 등으로 구성됐다. 신용협동조중앙회 293억원, DGB캐피탈 50억원, 신한캐피탈 50억원, IBK캐피탈 50억원 등 책임졌다. 이외 농협생명보험 250억원, 민국저축은행 50억원, 하나은행 349억원 등도 대주단에 이름을 올렸다. 그후 몇차례 리파이낸싱을 거치면서 대주단에 바뀌었다.


이번 리파이낸싱을 통해 새롭게 꾸려진 대주단을 보며 선순위는 995억원으로 신협중앙회와 단위신협(250억원), 우리은행(225억원), 농협은행(180억원), DGB대구은행(150억원), BNK경남은행(120억원), 전북은행(70억원) 등으로 구성됐다. 후순위는 140억원으로 현대커머셜(80억원), 대신저축은행(30억원), 고려저축은행(30억원) 등이다. 금리는 선순위 5.6%, 후순위 8.3% 수준으로 이전 대비 크게 낮아졌다. 종전 금리는 선순위 7.2%, 후순위10% 정도였다. KB부동산신탁으로선 금융 부담을 크게 줄이게 됐다.

KB부동산신탁은 시장 추이를 살피면서 매각에 나선다는 계획이다. 우선 오는 2025년즈음부터는 시장 금리가 안정화될 것으로 예상, 매각 프로세스를 밟는다는 방침이다. 코로나19와 고금리 기조가 이어지면서 그간 적정 가격에 엑시트가 어렵다고 판단, 리파이낸싱을 이어왔다.

KB부동산신탁은 지리적 이점을 살린다면 무난히 엑시트에 이를 수 있다는 판단을 하고 있다. 기본적으로 개발 가능한 입지요건을 십분 활용할 것으로 예상된다. 실제 KB부동산신탁은 리파이낸싱에 앞서 외부기관에 개발 가능성 관련 타당성 검사를 받은 것으로 파악된다. 결과적으로 도심형 물류창고로의 개발 등 긍정적인 답변을 받은 것으로 알려졌다.

금융투자업계 관계자는 "내년이면 시장 상황이 나아질 것으로 예상된다"며 "기본적으로 입지조건이 좋은 만큼 개발 가능성을 염두에 두고 원매자를 찾는다면 충분히 괜찮은 수준에서 엑시트에 이를 수 있을 것"이라고 말했다.

사당 홈플러스 서울 관악구 남현동 612-51번지에 위치하고 있다. 강남권 한복판이다. 남현동을 비롯해 사당1동, 사당2동 등 인근에 6만여명이 거주하고 있고, 반경 1㎞ 이내 대형마트가 없다 보니 상당한 고객수요를 확보하고 있다.