이 기사는 2024년 06월 20일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

결국 문제는 프로젝트가 장기 표류됐다는 점이다. 그 사이 달라진 많은 것들이 글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC)를 둘러싼 잡음을 만들고 있다. 달라진 건 현대차그룹의 위치 뿐만이 아니다. 서울 강남의 땅값도 올랐다.

층수 조정을 위해 서울시의 주장대로 사전협상부터 백지화하면 땅값에 맞춰 공공기여금도 다시 정해야 한다. 지나간 시간에 따라 현대차그룹이 추가해야할 돈은 약 1조원 이상으로 전망된다. 시간의 흐름이 의무를 키웠다면, 현대차그룹이 첫 삽도 제대로 뜨지 못한 채 10년을 보낸 이유도 따져봐야 한다.

◇왜 재협상 불씨 키우나…핵심은 달라진 땅값?

GBC 다툼의 또 다른 핵심 쟁점은 공공기여금이다. 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례에서 규정한 공공기여의 정의는 '사전협상에 따른 구체적 개발계획 및 공공기여계획에 따라 법에서 정하는 시설 또는 비용 등을 제공하는 것'이다. 해당 법 제52조의2제1항 등에는 '해당하는 지역의 전부 또는 일부를 지구단위계획구역으로 지정함에 따라 지구단위계획으로 (중략) 용도지역이 변경되어 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우'를 조건으로 걸었다.

현대차그룹과 서울시의 실례로 풀어보면 이렇다. GBC 건립부지는 옛 한전부지인데 본래 95%는 3종 일반주거지역, 5%만이 일반상업지역이었다. 서울시는 사업지 용도를 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 3단계 종 상향하기로 했다. 용적률은 250%에서 최대 800%까지 올라간다. 공공 기여율에 따른 인센티브는 4.3%다.

서울시는 조건으로 부지 감정가의 40% 가량을 공공기여금으로 받기로 했다. 당시 GBC 부지의 감정가는 약 3조3000억원 수준이었다. 현대차그룹은 공공기여금으로 1조7030억원을 제시했다. 부지의 변경 면적을 기준으로 할 때 공공기여율은 약 37%. 서울시와 현대차그룹은 이 선에서 공공기여금을 확정했다. 전례없던 금액에 '슈퍼 공공기여금'이라고도 불렸다.


서울시는 현대차그룹이 GBC 105층 건립을 포기하면 사전협상부터 다시하자는 입장이다. 건축허가는 취소되고 처음부터 논의해야 한다는 의미다. 사업지 용도도 환원되고 공공기여금도 재협상해야 한다. 서울시의 재협상 요청 공문도 이 내용이 사실상 핵심이다.

문제는 달라진 땅값이다. GBC 용지 토지가격 상승분 등을 고려하면 공공기여금은 조단위가 늘어날 것으로 보인다. GBC 등이 건립되는 서울 강남구 삼성동 일대 국제교류복합지구의 공시지가는 삼성동 167번지를 기준으로 ㎡당 2014년 1948만원, 2016년 2830만원, 2019년 5670만원, 올해 4월 말 7565만원까지 올랐다.

◇시간 지날수록 올랐던 공사비·땅값, 인허가 왜 늦어졌을까

비슷한 문제가 과거에도 있었다. 역시 GBC에서다. 현대차그룹이 GBC 부지를 매입하고 본격적인 계획에 돌입한 건 2014년, 전망한 완공 시점은 2020년이다. 하지만 목표 시점으로부터 1년 전인 2019년에도 GBC는 첫 삽도 뜨지 못했다.

국토교통부 수도권정비위원회가 세 차례 심의를 보류하는 등 인허가 절차가 길었다. 심의 후에도 서울시의 건축 허가며 심의와 도시관리계획 등의 과제가 남았다. 빠르게 마쳐도 연말께야 행정절차가 마무리될 것으로 전망됐다.

당연하게도 3년간 착공이 미뤄지며 강남의 땅값과 공사비용, 인건비는 올랐다. 공사비용만 약 10% 상승했던 것으로 알려졌다. 서울시는 공공기여사업 비용이 오르더라도 사실상 현대차그룹이 이를 책임져달라는 요구를 했다는 전언이다. 당시 재계 안팎에서는 자치구 간의 갈등과 국토교통부의 결정 등 행정적인 문제로 인허가가 지연됐는데도 오른 비용을 사기업이 충당하는 게 옳은 지에 대한 논쟁이 있었다.

2019년 마무리 될 것으로 예상했던 절차는 그 뒤로도 여러 행정문제에 봉착했다. 서울시와 강남구의 갈등 등이 대표적이다. 긴 기간 표류하며 부동산 시장과 완성차 시장 환경 모두 변했다.

지금 역시 만약 극적 타결에 성공해 다시 삽을 들더라도 현대차그룹의 비용 부담은 늘어나 있다는 게 업계 관계자들의 이야기다. 공사비용 등의 물가상승과 설계 변경 등 고려하면 현대차그룹이 실제로 내야하는 돈은 이미 1조7000억원에서 2조1000억원대로 증가했다. 현대차그룹은 부지를 매입할 때부터 이미 감정가 대비 3배에 달하는 돈을 지출했다. ◇용도·용적률 같은 GBC, 공공기여 가치 따져봐야

GBC의 층수가 낮아졌다고 해서 많은 조건이 바뀌는 건 아니라는 게 관계자들의 설명이다. 건물의 용도와 용적률 등은 원안대로 유지됐다. 용적률은 당초 안인 799% 안으로 정했다. 새 GBC는 높이 242m의 55층 타워 2개 동과 복합전시산업(MICE), 문화·편의시설 등이 운영될 저층부 4개동 등 모두 6개동으로 조성된다.

현대차그룹 역시 건물 높이나 디자인 등 건축 계획 중심의 변경이 서울시와 추가협상할 대상이 아니라고 보는 것으로 알려졌다. 그 외의 다른 부분에서는 계속해 협의하겠다는 입장도 전해진다.

건립 후 공공기여 가치도 따져봐야할 문제다. GBC에는 전시·컨벤션, 공연장, 판매시설, 호텔 등이 포함된다. 현대차그룹은 서울시가 통상적인 인허가 기간을 감안해 내년 하반기 중 변경안에 대한 인·허가를 완료할 경우 2026년까지 약 4조6000억원 투자, 9200명의 신규 고용이 이뤄질 것을 기대하고 있다. 2030년까지 총 투자액은 19조5000억원, 누적 기준 5만6000명가량의 고용 창출 효과도 전망된다.