이 기사는 2024년 07월 01일 11:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

'원그로브(One Grove)'는 마곡 CP4구역에 들어선다. 오는 8월 말 준공을 앞두고 있다. 오피스 임대면적이 약 30만9700㎡(9만3700평)에 달한다. 원그로브는 국민연금이 2조3000억원을 투입해 매입하기로 했다. 비히클은 이지스자산운용 펀드다.

임대관리(LM)에만 8개 회사가 붙었다. 오피스 공급 규모가 '르웨스트 시티타워(CP1)'와 '케이스퀘어 마곡(CP3-2)'의 합친 수준으로 큰 영향이다. 자산관리(PM)는 CBRE코리아가, 시설관리(FM)는 에스원이 맡기로 했다. 에스원은 유일하게 두 곳 이상의 LM에 관여하고 있다.

◇타 구역 두 배 규모 공급…외국계 4곳·국내 4곳 LM 참전

원그로브는 마곡 CP4구역에 들어서는 초대형 복합시설이다. '마곡 MICE 복합단지 개발사업'을 통해 CP1~3구역이 통합 개발됐다면 CP4구역은 그와 연계해 단독으로 복합시설이 세워지게 된 셈이다. 시행법인도 각각 마곡마이스PFV, 마곡CP4PFV로 다르다. 원그로브는 8월 말쯤 준공될 예정이다. 본격적인 입주는 11월 말부터 진행될 전망이다.

전체 연면적은 약 46만3100㎡(14만평)으로 서울월드컵경기장의 세 배 규모다. 지하7층~지상11층 4개동으로 구성된다. 이 중 지하2층~지상2층까지는 상업시설인 '원그로브몰(One Grove Mall)'이 조성된다. 리테일 4개층 전용면적은 약3만9600㎡(1만2000평)다.

지상3층~지상11층이 오피스에 해당한다. 임대면적은 약 30만9700㎡(9만3700평)이다. 여의도 파크워타워 2개동을 채워야 하는 수준이다. 또 MICE 복합단지 내 르웨스트 시티타워와 케이스퀘어 마곡의 임대면적 각각 5만1000평, 4만2800평을 합친 수준이다.

층별 전용면적은 1180~1280평 사이다. 전용률은 47% 안팎이다. 기준층 임대가는 평당 보증금 98만원, 임대료 9만8000원, 관리비 3만7000원 수준으로 나타났다.


◇CBRE코리아, 리테일 LM도…에스원, LM 동시 수주 '이례적'

원그로브는 선매입 계약을 체결한 이지스자산운용이 준공 후 펀드로 운용할 예정이다. 이지스자산운용은 오피스를 대규모 채워야 하는 만큼 일찍부터 오피스 LM사를 선점해 나갔다. 2021년부터 8개 LM사와 계약을 맺었다. 외국계 회사 4곳 CBRE코리아·세빌스코리아·JLL코리아·컬리어스코리아와 국내 회사 4곳 에스원·신영에셋·한화호텔앤드리조트·에이커트리 등 총 8곳이 이름을 올렸다.

CBRE코리아의 역할이 사실상 가장 크다. LM에도 참여할뿐만 아니라 전속 PM사로도 선정됐기 때문이다. 이지스자산운용은 지난 5월 말 CBRE코리아와 계약을 맺었다. PM업무도 지난 6월부터 진행해 왔다. 리테일인 원그로브몰의 단독 LM사도 CBRE코리아가 맡았다.

다만 FM은 에스원이 따냈다. 글로벌 회사인 CBRE코리아는 국내 기업에 비해 시설관리 서비스 부문이 약하다. 삼성그룹 계열사인 에스원은 오랫동안 그룹사 빌딩 등을 관리해 오면서 경쟁력을 쌓았다. 에스원과 이지스자산운용은 계약 체결 예정이다.


이례적인 점은 에스원이 부동산서비스회사들 중 유일하게 마곡 특별계획구역 내 두 곳 이상 오피스의 LM을 맡고 있다는 데 있다. 에스원은 원그로브뿐만 아니라 케이스퀘어 마곡의 LM사로도 이름을 올렸다. 케이스퀘어 마곡 LM은 에스원을 비롯해 S&I코퍼레이션, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 젠스타메이트, 알스퀘어 등 5곳이 진행 중이다.

이지스자산운용은 LM사들과 계약을 맺을 때 다른 구역 LM에 참여하지 않을 것을 조건으로 달았다고 알려졌다. 이 때문에 에스원을 제외한 14여곳 부동산서비스회사들은 서로 다른 오피스 LM을 맡고 있는 상태다. 일반적으로도 근거리 내 여러 오피스가 공급되면 한 곳과만 계약을 맺는다.

삼성그룹 계열사이기 때문에 가능했다는 게 업계의 시각이다. 그룹 계열사 임차 유치에 유리할 것으로 본 셈이다. 올 하반기 마곡 오피스 공급량이 과대한 편이라 주요 대기업 그룹의 계열사를 유치하지 않으면 빠르게 임차를 채울 수 없는 상황이다. 같은 이유에서 과거 LG계열사였던 S&I코퍼레이션이 케이스퀘어 마곡의 PM·LM·FM을 모두 맡기로 했다.

◇국민연금 2.3조 투자…임대차 계약 소식 '미미'

준공 후에는 시행법인인 마곡CP4PFV에서 이지스자산운용 펀드로 소유권 이전이 이뤄질 예정이다. 마곡CP4PFV 지분은 IRDV(45.2%), 태영건설(29.9%), 이지스자산운용(19.9%) 등이 나눠 갖고 있었다. 이지스자산운용은 개발사업 투자에서 엑시트하고 펀드 운용사로 남는다.

초기 투자자이자 시공사인 태영건설의 워크아웃 이슈로 공사가 일시적인 차질을 빚기도 했다. 공정률 70% 시점부터 태영건설 자체자금으로 공사를 진행해야 했는데 불가능해진 탓이다. 대주단이 3700억원을 추가 대출하기로 하면서 공사가 막바지 단계에 접어들었다.

이지스자산운용 펀드 투자자는 국민연금이다. 2021년 준공 조건부로 원그로브를 선매입하는 계열을 체결했다. 총 2조3000억원에 건물을 사기로 한 뒤 두 차례 걸쳐 3500억원 규모 계약금을 냈다. 준공 후 잔금을 납입할 예정이다.

원그로브 오피스의 경우엔 아직 대규모 임차확약 소식이 전해지지 않고 있다. 상업용부동산 업계 관계자는 "르웨스트 시티타워나 케이스퀘어 마곡도 마찬가지이지만 원그로브는 워낙 규모가 커서 공실을 다 채우는 데는 준공 후 수개월 이상 소요될 것"이라고 말했다.