이 기사는 2024년 07월 30일 08:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

인적분할을 마친 SK디앤디 주가가 내리막길을 걷고 있다. 시장에서 기업가치를 제대로 평가받기 위해 분할을 단행했으나 국내 부동산 시장 악화로 아직까지 리밸런싱 효과를 보지 못하고 있다.

기존에 진행 중이던 부동산 개발사업에서 분양·매각 성과를 내는 동시에, 새롭게 추진하는 비즈니스 모델을 안착시켜 안정적인 현금흐름을 만들어내는 게 가장 큰 과제다. 공간 개발에서 고객 사용으로 이어지는 리빙솔루션을 구축하는 것을 목표로 수익 파이프라인을 확장하고 있다.

◇건설 업황 악화에 주가 '내리막길'

SK디앤디는 지난 3월 29일 변경 상장을 마쳤다. 순자산가액을 고려해 분할 비율은 존속회사 SK디앤디 약 77%와 신설회사 SK이터닉스 약 23%로 정해졌다. 분할 이후 SK디앤디의 발행주식수는 1861만7383주, 액면가액은 1000원이다.

다만 분할 이후 주가가 계속 내리막길을 걸으며 시총은 줄어든 상태다. 변경 상장일 종가 기준 1만2200원이던 주가는 이달 29일 종가가 9540원에 그쳤다. 시총은 2271억원에서 1776억원으로 22%가량 감소했다. 이번 인적분할의 가장 큰 목적은 주주가치 제고였으나 SK디앤디는 사업 리밸런싱 효과를 아직 누리지 못하고 있다. 여기에 최근 국내 건설 경기 악화로 디벨로퍼 사업에 대한 시장의 우려도 반영된 것으로 풀이된다.

신설회사 SK이터닉스는 정반대 흐름이다. SK이터닉스 주가는 신재생에너지 사업 성장성에 대한 기대감으로 같은 기간 1만2840원에서 1만7930원으로 올랐다. 한때 주가는 3만3100원을 기록하기도 했다.

◇안정적 현금흐름 창출 목표

분할 취지에 맞게 기업가치를 제고하기 위해선 기존에 영위하던 부동산 개발 사업을 통해 안정적인 현금흐름을 창출하는 것이 선결돼야 한다. 이번 분할을 통해 떼어낸 신재생에너지와 ESS사업 부문은 향후 지속적인 인프라 투자가 예정된 만큼, SK디앤디는 관련 투자부담은 덜너낸 상태다.

다만 디벨로퍼 사업은 토지 매입을 위해 투입하는 자금 규모와 분양 및 매각 성과에 따라 실적과 재무구조 변동성이 크다. 최근 국내 부동산 시장의 분위기가 침체된 가운데, 현재 진행 중인 주요 프로젝트에서 개발 이익을 순조롭게 회수하는 지에 따라 실적 향방이 갈릴 전망이다.

당장 가시화된 현금 유입 이벤트가 없진 않다. 일례로 연내 매각을 앞둔 명동 N빌딩을 통해 약 1800억원의 매출이 발생할 것으로 예상된다. 오는 2025년 상반기 착공이 예정된 군포역 복합개발 A-2BL과 현재 자체사업으로 진행 중인 영등포 생각공장의 예정 분양금액은 각각 2000억원, 5000억원이다.

국내 신용평가사들도 인적분할 이후 SK디앤디에 대해 △자금조달 환경 개선 여부 △건설사업의 분양 성과 △영업현금창출력을 통한 재무지표 개선 수준 등을 모니터링하고 있다. 신규 사업을 위한 용지 매입, 지분 출자 과정에서 재무부담 통제 여부도 주요 검토 사항으로 꼽았다.

SK디앤디는 시장의 불확실성에 대응하기 위해 기존 부동산 개발 모델에서 한 걸음 더 나아가 '지속 가능한 도시를 만드는 공간 개발 파트너', '더 나은 도시 생활을 만드는 리빙 솔루션 파트너'로 성장하는 것을 새 비전으로 삼았다.

SK디앤디는 공간 개발에서 투자 운용, 공간 운영, 고객 사용으로 이어지는 리빙 솔루션 구축을 목표로 하고 있다. 이를 위해 지난해부터 주거 솔루션과 혁신 프롭테크 솔루션 개발을 진행하고 있다. 이달 4월에는 글로벌 코리빙 시장 1위 기업 해빗(Habyt)과 MOU를 체결해 국내외 기업형 임대주택 사업을 공동 추진하기로 했다.

SK디앤디는 전통적인 부동산 개발 영역과 현재 추진 중인 새 비즈니스 모델이 잘 안착할 경우 수익 안정성이 높아져 지속가능한 성장 기반을 갖출 수 있을 것으로 보고 있다. AUM 10조원, 고객 규모 30만 세대 이상 달성을 목표로 잡았다.

최근에는 주주가치 제고 차원에서 배당 예측 가능성도 높였다. 이전에는 배당 기준일 이후 배당을 결정했으나 올해 3월 정기 주주총회를 통해 배당 기준일 이전 배당 결정 조항을 정관에 추가했다. 내달 진행하는 중간 배당부터 배당금 지급 전 배당 기준일과 배당금 규모를 주주들에게 공개한다.