이 기사는 2024년 11월 28일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

라살자산운용과 KT에스테이트가 공동 추진하는 '역삼동 오피스 개발사업'에 물꼬를 텄다. 엔지니어링 전문기업인 유신으로부터 추가 부지를 매입하는 시기와 맞물려 신규 자금을 조달한 덕분이다. 내년 상반기 중 인허가 절차를 마무리하고 하반기에는 착공에 들어간다는 계획도 수립했다.

28일 관련업계에 따르면 라살자산운용과 KT에스테이트는 역삼동 오피스 개발사업의 본격적인 추진에 앞서 750억원 한도의 대출채권을 유동화하는 작업을 마쳤다. 주관사이자 자산관리자 겸 신용공여기관으로는 대신증권이 이름을 올렸다. 업무수탁은 NH투자증권이 담당한다.

차주는 라살제35호부동산일반사모투자회사다. 라살자산운용·KT에스테이트 컨소시엄이 공매로 나온 역삼동 832-21 일원 5개 필지를 1550억원에 매입하기로 결정한 직후 설립됐다. 일반적으로 신탁계약에 의거해 개발사업을 추진하지만 사모펀드를 비히클로 활용했다는 부분은 특이점이다.

이후에는 밸류애드(Value-add) 전략 하에 추가 자산을 매입하는 작업에 돌입했다. 라살제35호부동산일반사모투자회사의 선택은 공매로 매입한 부지와 맞닿아 있던 '유신빌딩'이다. 유신빌딩은 엔지니어링 전문기업인 유신이 40년 이상 사옥으로 활용해온 구축 오피스로 알려져 있다.

라살제35호부동산일반사모투자회사는 협상 끝에 유신으로부터 유신빌딩을 1260억원에 매입하겠다는 계약을 체결했다. 삼창감정평가법인이 산정한 평가액인 1239억원과 거의 유사한 수준이다. 유신은 유신빌딩의 소유 지분을 60%정도만을 보유해왔던 만큼 실질적으로는 756억원을 수령했다.

추가로 부지를 매입해 통합 개발할 시 보다 가치를 끌어올릴 수 있다는 판단 때문이다. 라살자산운용과 KT에스테이트가 초기에 공매로 매입한 부지는 과거 주유소로 활용됐던 이력이 있다. GBD(Gangnam Business District) 내 입지에도 입출입구를 마련하기에 용이하지 않아 접근성을 확보하기에 불리한 구조였다.

유신빌딩의 매입이 결정된 만큼 기존 인허가상 3만324㎡였던 연면적을 약 5만1240㎡까지 늘리는게 가능하다. 유신빌딩과 인접한 도로를 활용할 시 접근성도 담보할 수 있다. 현재는 대출약정 체결과 맞물려 유신빌딩의 양도기준일과 등기예정일을 이달 28일에서 같은 달 26일로 앞당겼다.

당분간은 인허가 단계에 집중할 것으로 전망된다. 라살자산운용과 KT에스테이트가 통합 개발을 선택한 만큼 기존 인허가 단계를 취소하고 새롭게 단계를 밟아 나가야 하기 때문이다. 내부적으로는 내년 상반기까지 통합 개발을 위한 인허가를 마무리한 뒤 같은 해 하반기 착공에 들어가겠다는 가이드라인을 수립해 놨다.

GBD 내 오피스 빌딩의 임대료가 꾸준히 상승하고 있다는 점에 미루어 안정적인 추진이 예상된다. 알스퀘어의 올 3분기 '오피스 마켓 리포트'에 따르면 GBD 내 실질임대료(NOC)는 28만9000원으로 매분기보다 꾸준히 우상향 곡선을 그리고 있다. 연간 증가율로 따질 시 약 7%에 달한다. 명목임대료(10만9000원)도 동일한 흐름을 보이고 있다.

시장 관계자는 "유신빌딩을 새롭게 매입한 이후 통합 개발하는 과정을 거쳐 약 5만1240㎡ 규모의 오피스 빌딩을 선보일 전망"이라며 "착공은 조달한 자금의 만기와 맞물린 내년 하반기로 예상된다"고 말했다. 그러면서 "GBD 내 대형 오피스가 희소성을 지녔기 때문에 원활한 사업 추진이 기대되고 있다"고 덧붙였다.