이 기사는 2009년 04월 13일 18:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 인한 건설사 및 금융사의 위기 재발을 막기 위해선 시행사의 자본확충과 시공사의 우발채무 부담완화책이 필요하단 지적이다.

한국신용평가는 13일 '한국형 PF Financing의 문제점과 해결방안에 대한 제언' 보고서를 발표하고, 지난해 건설사 유동성 위기를 불러온 PF 문제는 경기침체 상황에서 한국형 PF의 구조적 한계가 표출된 것이라고 밝혔다.

한국신용평가는 현행 PF의 구조적 한계로 △사업시행권 양도문제 △시공사 리스크 편중 △대한주택보증의 부동산 담보 귀속 문제등을 손꼽았다.

현행 PF 구조에서 시행사는 PF자금 대출을 위해 금융회사에 시공사 신용보강과 함께 사업시행권을 담보로 제공한다. 하지만 사업장이 부실화될 경우 사업시행권 양수도가 원활히 이뤄지지 않아 조속한 사업장 정상화가 어렵다.

전용덕 한국신용평가 연구원은 "PF 사업장이 부실화되면 사업시행권을 시행사가 조건없이 포기해야 하지만 시행사는 법적 쟁송등을 통해 양수도 기간을 지연시킨다"며 "시공사는 조속한 해결을 위해 시행사에게 금전을 지급하는 것이 일반적이며, 이로인해 대출약정서의 효력은 반감될수 밖에 없다"고 밝혔다.

토지매입과 사업승인을 시행사가 책임지는 해외 PF와 달리 국내 PF 구조에선 시공사가 시행사의 신용위험과 사업진행단계에서 발생하는 모든 리스크를 떠안고 있다.

결국 이러한 부담은 시공사의 신용등급에 부정적인 영향을 미치며, 시행사 부도 및 특정 사업장 부실발생시 시공사가 맡고 있는 다른 PF사업장에게까지 부실이 전가되고 있다.

분양보증이 완료되기 전까지 대한주택보증에 사업관련 부동산에 대한 담보가 귀속되는 것도 문제다. 분양계약자를 보호하기 위해서지만 부실사업장으로 처리될 경우 시공사나 금융회사는 PF 대출채권을 회수할 수단이 없다.

한국신용평가는 이러한 문제점을 해소하기 위해선 PFV(Projet Finance Vehicle)제도를 활용해 시행사의 자본을 확충해야 한다고 주장했다.

PFV는 부동산개발업자 뿐만 아니라 시공사와 금융권이 각자 지분을 출자해 설립하는 일종의 특수목적법인으로, 기존 시행사의 역할을 담당하게 된다.

전용덕 연구원은 "PFV는 사업참여자들이 각자의 출자지분만큼 리스크를 부담하는 형태로, 대형 개발사업에 널리 활용되고 있다"고 설명했다.

시공사의 리스크 부담 완화책으론 금융기관 참여확대를 위한 주택분양 보증사업의 민영화와 대체상품 활용 방안등이 제시됐다.

전용덕 연구원은 "메자닌 파이낸싱이나 부동산보장가액보험(담보 부동산의 경매시 처분가가 약정가에 미치지 못할 경우 그 손실을 보장)이 활용된다면 시공사에 편중된 위험을 분산시킬 수 있다"며 "단 시공사는 시공수익의 일정부분 감소를 감내해야 한다"고 밝혔다.