이 기사는 2009년 04월 15일 10:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 올해부터 해외자금 조달을 시도한다. 서길석 대표의 목표도 동북아 요충지인 한국에 대한 해외 투자수요를 찾는 것이다.

해외자본을 유치하려면 5000억원 이상의 대규모 리츠(REITs) 펀드 조성이 급선무다. 거대 투자가의 기준에 부합하는 여건을 조성하는 일이다.

서 대표는 "먼저 개인들의 바닥수요를 이끌어야 할 것"이라며 "200%가 넘는 수익률을 기록한 코람코의 투자실적을 적극적으로 알리겠다"고 말했다.

다음은 이어진 문답

▷ 대형 부동산 시장을 전망한다면.

- 금융위기 때문에 지난해 말부터 올 초까지 시장이 얼어붙었고 코람코가 활약할 여지도 줄었다. 그동안은 잠시 수익률을 관리하는 시기였다고 본다.

세계경기 회복은 시간이 좀 더 걸릴 전망이다. 미국이 부양을 위해 애쓰고 있지만 효과가 가시적이지 않다. 실업률이 10%를 넘어서면 완전한 경기침체로 볼 수 있는 데 역사적으로 이런 위기를 극복하는 데 약 2년 정도가 걸렸다.

세계 정부가 불황에 공감하고 각종 구제책을 쓰기 시작하면 어느 정도 회복이 시작된다. 사실 국내 투자에 있어 지나치게 보수적으로 경기가 언제 살아날까 에만 집중하는 건 이제 의미가 없다. 물건은 항상 준비돼 있는 게 아니기 때문이다. 결론적으로 우리나라의 경우 이르면 내년 상반기부터 대형 부동산 시장은 회복이 시작될 것이라고 예상한다.

▷ 투자를 늘리는 데 과제가 있다면.

- 국내 리츠 시장은 규모가 크지 않고, 그렇다고 빨리 성장한 것도 아니다. 미국과 일본 등 선진국에 비해선 선두주자의 운용자산 규모가 영세한 수준이다. 그래서 적절한 벤치마크를 두고 자금조달 능력을 키우는 것이 급선무다.

앞으로는 펀딩을 국내에서만 하는 건 의미가 없다. 사모의 한계도 극복해야 한다. 국내 물건에 투자하려는 수요는 GIC나 블랙스톤 등 거대 펀드가 국내 오피스 빌딩을 노리듯 꾸준하다. 동북아시아에서 비교적 안정적이면서 수익률이 보장되는 시장이 한정돼 있기 때문이다.

글로벌 투자은행(IB)를 에이전트로 삼아 해외 투자수요를 유치할 수 있는 방안을 모색 중이다. 블라인드 형태로 제휴를 하는 것도 방법이다. 변동성이 심한 환율 문제가 있지만 극복할 수 있는 방법을 찾을 수 있다.

▷ 글로벌 IB의 투자유치도 가능할 텐데.

- 투자은행들은 자기자본투자를 위해 지역특화펀드를 만들기도 한다. 이 수요를 이끌려면 공모시장을 활성화하는 게 중요하다. 리츠에 투자하려는 개인들의 밑바닥 수요가 견조해야 하는데 아직까지 홍보가 부족하다. 실무에선 어렵다는 전망이 나오지만 5000억원 이상의 대규모 펀드를 조성하려고 한다.

일본의 경우 1조원이 넘는 영속 대규모 펀드가 약 40개 이상이다. 거의 50조원이 넘는 펀드 시장이 있어 해외자본 유치도 원활하다.

사실 규모가 작아서 그렇지 우리도 실적은 충분하다. 자산관리회사(AMC)나 부동산 펀드에 대한 인식이 좋지 않지만 코람코가 집행한 투자는 100% 성공을 거뒀다. 지난해 상장이 폐지되고 청산된 코크렙 1, 2호 펀드의 청산 수익률은 200%가 넘었다. 투자기간이 보통 5년 정도이고 상장된 동안 가격 변화가 거의 없기 때문에 일반 투자자들의 관심이 덜한 것뿐이다. 앞으로 이에 대한 꾸준한 홍보 노력이 필요하다.

▷ 미분양 아파트 물건을 리츠로 해결할 수 없나.

- 코람코는 자산관리 업무를 맡아야 하는데 현 미분양 문제의 경우 주택공사가 이 역할을 해야 하니까 투자를 계획할 동기부여가 크지 않다. 미분양 아파트라도 수도권과 지방의 문제가 다른데 수도권은 매입약정 없어도 가치가 높은 게 있기 때문에 투자 분위기가 조성되면 고려해볼 수 있다.

▷ 해외 부동산에 투자할 생각은.

- 당장은 아니더라도 중장기적으로 고려할 사안이다. 대상 지역은 싱가포르나 중국 일부 등 안전한 곳이 주가 될 것이다. 환율이나 정치적 리스크가 크지 않은 곳을 중심으로 해외 네트워크를 확보하는 작업부터 시작하려고 한다.

최근 아바타몰 투자를 계획하면서 홍콩계 퍼시픽스타와 교류를 시작했는데 인바운드(Inbound) 투자가 성공하면 아웃바운드 역시 시작할 수 있을 것이다. 해외 물건 중에는 앞서 언급한 레저 부동산이 많은데 이 경우 투자 후 운용수익을 높일 수 있는 전략 경영진을 확보하는 작업도 병행돼야 한다.

▷ 한국부동산투자운용협회 초대회장으로서의 각오는.

- 현재 제도적으로 리츠 설립에 있어 실무를 어렵게 하는 조항이 일부 남아있다. 공모 의무제(30%)나 1인 투자액 제한 등은 변경 논의를 시작해야 할 여지가 있다. 부동산투자펀드가 자본시장법과 부동산투자회사법 등 이중규제에 놓인 것도 문제다.

협회 회장으로서의 역할은 정부 당국과 긴밀한 공조를 통해 이미 만들어진 제도를 활성화할 수 있도록 실무차원에서 제도보완을 건의하는 데 있다. 이밖에 전문 인력을 양성할 수 있는 교육 프로그램을 다양화하는 방안도 강구할 생각이다.

◇ 주요 학력 및 경력

1951년생

1979년 고려대학교 졸업

1979년 한일은행 입행

1996년 국제금융부, 종합기획부 차장

2002년 재무회계 기획팀 부장

2004년 신탁사업단 단장

2006년 리스크관리본부장 부행장

2007년 여신지원본부장 (부행장)

2009년 코람코자산신탁㈜ 리츠부문 대표이사

1994년 재무부장관 표창 (보안업무유공)

2003년 우리금융회장 표창