이 기사는 2009년 04월 15일 10:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

사뭇 공격적이다. 30년 간 보수적으로 일했기 때문일까. 뱅커에서 투자사 대표로 변신한 이의 눈빛에서 새로운 도전의지가 엿보인다.

주인공은 서길석 코람코자산신탁 리츠(REITs)부문 대표(58). 서 대표는 올 초 우리은행 여신관리본부 부행장을 끝으로 은행을 떠나 지난달 1일 국내 최대 부동산투자신탁사인 코람코로 자리를 옮겼다.

취임과 동시에 한국부동산투자운용협회 초대 회장에도 오른 그는 "은행권과 논의해 기업 구조조정(CR) 리츠 협의체를 만들겠다"며 의지를 나타냈다. 협의체 결정에 따라 투자 물건이 정해지면 각 행의 여신심사 없이 캐피탈 콜 방식으로 자금이 동원되는 투자기구를 조만간 구성할 계획이다.

서 대표는 경기회복과 관련해선 "이르면 내년 1분기부터 국내 대형 부동산 시장의 회복이 시작될 것"이라며 "국내는 물론 해외에서도 자금모집에 나서 지난해보다 30% 이상 투자 여력을 높이고 2분기부터 선제적 투자에 나서겠다"고 말했다.

다음은 서 대표와의 일문일답

▷ 취임을 축하한다. 올해 구상한 목표가 있다면.

- 시장 여건을 더 지켜봐야 하겠지만 우선 일 년 간 약 8000억원 수준의 자금을 모집해 리츠 펀드를 조성하려고 한다. 여기엔 일반 공모뿐만 아니라 기업구조조정용 리츠도 포함된다. 작년에 5200억원을 조달했으니까 올해는 공격적으로 기존 예상보다 30% 정도 목표를 높게 설정한 셈이다.

지난해 상반기의 코크렙 14호를 마지막으로 펀드 설립이 중단됐다. 올해는 2분기 내에 15호를 만드는 게 단기적인 목표다. CR리츠는 은행과 협의해야 하는데 기업여신이 있는 국책은행과 시중은행들에 의견을 묻고 은행-기업-자산신탁사가 서로 도움이 되는 사업을 진행하려고 한다.

▷ 구체적 복안이 있나.

- 은행에서 30년 간 일했던 경험과 노하우를 활용해 기업의 구조조정을 도울 수 있는 협의체를 구성하자는 아이디어를 갖고 있다. 기업 여신이 있고 재무적으로 문제가 없는 1금융권과 논의해 한국자산관리공사(KAMCO)의 부실채권정리기금처럼 '캐피탈 콜' 방식의 가칭 CR리츠 구조조정 협의체를 만드는 작업이다.

은행들이 한도를 일괄승인 받아두고 협의체의 결정에 따라 투자가 집행되면 각 물건마다 여신심사를 실시해야 하는 절차를 축소해 긴급한 지원이 이뤄질 수 있다.

아직 아이디어 차원이긴 하지만 은행 여신이 어려운 중소기업의 경우 공장 설비나 비업무용 토지를 리츠로 개발하는 방법도 있다. 담보관리는 자산관리회사가 맡고 신용보증기금이나 기술보증기금의 신용보강을 받아 민간 자본을 끌어들일 수 있다.

손실율을 보수적인 8% 정도로 잡으면 정부가 1조원을 출자했을 때 약 12조원의 지원 효과가 생긴다. 민간 자본이 투입되면 중소기업 도산으로 인해 은행이 부실화되는 것도 막을 수 있다.

▷ CR리츠의 구체적인 대상이 있나.

- 물건이 여러 곳에서 나오고 있지만 '묻지마식 투자'를 할 수는 없다. 특정 기업의 자산을 거론하면 해당사가 현금 유동성 어려움을 겪는다는 인식을 줄 수 있어 비밀리에 협의를 진행 중이다.

대기업이 가진 물류설비 등이 눈에 띄는데 운용수익률을 따져봐야 가치를 알 수 있기 때문에 논의를 진행하고 있다. 코크렙 14호의 경우 서울 영등포 경방오피스 개발사업을 진행 중인데 사업과정에서 금융위기로 약간의 어려움을 겪고 있지만 조만간 문제가 해결되면 비슷한 거래가 활성화되는 촉매가 될 것으로 본다.

▷ 보통 딜 소싱은 어떻게 하나.

- 서울 내 주요 오피스 부동산 지역이 크지 않기 때문에 대부분 직접적인 방법으로 관찰할 수 있다. 코람코 내부에 인수팀 6명이 있고, 이들은 금융사 등과 네트워크를 공유해 매물 현황을 지켜보고 있다. 이 외에도 국내에 산재된 40개 이상의 부동산 중개사 중 실력이 뛰어난 세빌스코리아나 CBR 등 5개사가 추천한 1000억원 이상의 물건을 활용한다.

▷ 거래 여건이 외환위기 때와 비슷한데

- 10년 전처럼 대기업들이 유동성 마련을 위해 비핵심자산인 부동산 매물을 내놓고 있다. 하지만 당시만큼 다급하진 않다. 구조조정 의지가 있는 건설사들만이 일부 사옥을 내놓았다. 일반 리츠(REITs) 시장은 주식시장과 실물경기가 위축돼 아직도 얼어 있다. 주요 오피스 지역의 공실률도 다소 높다. 좀 더 시장을 관망할 계획이다.

▷ 코람코는 오피스 건물에만 치중하는 것 같다

- 앞으로 거래 물건을 다양화할 계획이다. 아무래도 그동안은 성공률을 높이기 위해 보수적인 투자를 진행했고 이익이 확실한 오피스 빌딩에만 치중한 게 사실이다.

하지만 지난 2005년 뉴코아 아울렛 등 소매유통점 인수를 위해 코크렙 6호를 만들었다. 최근엔 옛 코스모스백화점 자리에 생길 아바타몰 사업에도 참가했다. 앞으론 수익을 낼 수 있는 고급 호텔 등에도 투자할 계획이다.

▷ 코람코가 투자할 다양한 투자물건이라면

- 오피스 빌딩 거래실적과 노하우를 바탕으로 레저용 부동산 물건에 관심을 두고 있다. 예컨대 호텔이나 골프장도 투자 대상이다. 꼭 완성된 물건이 아니더라도 개발 프로젝트 단계부터 코람코가 가치를 부여할 수 있는 대상이 있다면 적극적인 검토를 실시할 계획이다.

②편에서 이어집니다.