이 기사는 2009년 05월 11일 15:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

32조원 규모의 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해선 세법 개정과 정밀한 사업성 평가 등 민·관의 노력이 병행돼야 한다는 지적이다.

한신정평가는 11일 '미분양아파트 유동화에 대한 소고' 보고서를 발표하고, 미분양 아파트 문제는 실물과 금융부문의 동반부실을 초래하는 원인으로 좀 더 적극적인 지원책이 필요하다고 주장했다.

전국의 미분양 아파트 규모는 16만2000호(1월말 기준)로, 외환위기 때보다 6만호 이상 증가했다.

이에 정부는 지난해 10월부터 다양한 유동화방식을 도입하며 물량 해소에 나서고 있다. 특히 지난 3월에는 정책지원 대상을 기존의 준공 후 미분양 아파트에서 준공 전 미분양 아파트까지 확대했다.

정부가 추진중인 대표적인 미분양 아파트 해소 방안에는 프라이머리 자산담보부채권(P-CBO), CR리츠, 펀드 등 크게 세가지가 있다.

P-CBO 방법은 건설사가 미분양 아파트를 신탁담보로 회사채를 발행하고, 이를 기초자산으로 발행된 P-CBO에 정부가 신용보강을 제공하는 것이다.

CR리츠와 펀드방식은 리츠나 펀드가 매입한 미분양 아파트에 대해 정부가 분양보증을 제공하거나 미처분 물량에 대해 할인매입을 해주는 방식이다.

이같은 방식으로 정부는 민간자금의 건설사 투자를 유도했고, 지금까지 총 1조45억원의 자금을 건설사에 지원하는 성과를 거뒀다.

하지만 정부의 정책지원이 좀더 활성화되기 위해선 해결해야 할 문제들이 많다.

우선 건설사의 미분양 아파트 재매입시 부과되는 취·등록세 면제가 시급하다.

P-CBO 구조상 건설사는 회사채 발행전에 미분양 아파트를 시행사로부터 매입해야 한다. 하지만 현행 세법상 미분양 아파트 매입시 취·등록세가 부과돼 건설사는 수익성 저하와 자금유출 문제에 직면하게 된다.

미분양 아파트에 대한 세밀한 사업성과 분석도 필요하다. 미분양아파트는 제조품과 달리 다양한 요인에 따라 그 가치가 차별화되기 때문에 단편적인 분석만으론 사업성을 판단하기 어렵기 때문이다.

김주헌 한신정평가 연구원은 "건설사들이 자체적으로 문제를 해결하려고 했지만 조세, 법률, 적정가치 산정 등의 문제로 어려움을 겪었다"며 "전례가 있는만큼 정부뿐만 아니라 민간도 동참해 이러한 문제를 풀어야만 한다"고 밝혔다.