이 기사는 2010년 10월 06일 15:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

정부가 대한주택보증을 통해 미분양주택 매입을 확대하고 있지만 운영 과정에서 적찮은 문제가 발생하고 있다.

건설사는 분양률을 조작해 제도를 악용하고 있고, 대주보는 외부 차입으로 재무 부담이 가중되고 있다.

대주보는 지난 8월29일 부동산대책의 일환으로 환매조건부 미분양주택 매입 규모를 확대했다. 기존에는 공정률 50% 이상인 사업장만 가능했던 매입 신청이 30%로 낮아졌다. 건설사당 지원 한도도 1500억원에서 2000억원으로 늘어났다. 대주보는 지난달 실시한 7차 매입에 이어 조만간 8차 매입을 실시해 올해 준공이 예정된 미분양주택을 대부분 소화할 예정이다.

대주보의 미분양주택 매입 규모는 커졌지만, 사업장 선정 뒤의 관리 체계는 미흡하다. 사업장에서 사고가 날 가능성을 중점으로 심사를 하기 때문이다.

사실 대주보가 미분양주택 매입 진행을 적극적으로 관리하기는 쉽지 않은 상황이다.

대주보는 현재 사업을 진행할 인력이 부족하다. 전체인원 380명 중 2년 사이에 100명이 넘는 인력이 줄어들었다. 1인당 맡고 있는 업체가 100 여 곳에 달해 기존 업무 추진도 벅차다.

게다가 미분양주택 매입제도는 대주보가 사업성을 보고 추진한 사업이 아니다. 건설사 미분양이 속출하자 정부에서 미분양주택 매입을 대주보에 떠넘겼다. 내부에서는 간신히 적자만 아니면 된다는 입장이다.

그러다 보니 사업 초기 건설사들도 대주보의 심사 기준에 의문을 제기했다. 대주보가 당장 현금이 필요한 건설사가 아니라 분양가 할인률이 높아 쉽게 팔 수 있는 건설사를 선정한다는 것이다.

실제로 대주보의 환매조건부 미분양주택 매입제도를 악용한 첫 사례가 발생했다. 부산의 Y주택은 지난 6월말 분양률을 허위로 조작해 대주보에 미분양주택을 매각한 혐의로 검찰수사를 받았다. Y주택은 타인 명의로 분양 계약을 체결해 은행권에서도 중도금 900억원 가량을 대출받았다.

대주보 관계자는 "분양률 조작은 대주보에서 검토할 수 있는 부분이 아니다"라며 "대주보는 나중에 환매가 가능한가에 초점을 맞추고 있다"고 말했다.

이런 대주보의 제도 운영의 허점이 차입자금 리스크도 키울 수 있다.

대주보는 8차부터 보유기금이 아니라 외부에서 자금을 차입해 매입하기로 했다. 대주보의 미분양 매입 규모가 커져 내부 자금으로는 감당할 수 없어졌기 때문이다.

대주보 관계자는 “금융기관에 예치돼 있는 내부 유보자금 2조원과 대주보의 높은 신용도를 바탕으로 대출금리를 낮게 운용할 수 있다”고 밝혔다.

대주보는 그동안 매입한 미분양주택 2조3000억원 중 1조1000억원은 건설사가 환매하면서 선순환 구조를 이뤘다고 보고 있다. 하지만 건설사들의 환매가 늦어지면 외부 차입으로 자금을 조달한 대주보의 타격이 커지게 된다.

대주보는 분양보증환급금과 미분양주택 매입 증가로 재정부담이 심각한 상황이다. 지난 2008년에는 3000억원의 영업이익을 냈지만 작년에는 7000억원이 넘는 영업손실을 기록했다. 올해도 분양보증환급금이 1조원에 달할 예정이다.

대주보가 8·29대책 이후 사업장의 공정률 요건과 매입한도를 완화하자 건설사들의 신청이 증가했다. 지난달 7차 매입 때는 대주보가 계획한 5000억원 한도의 70%까지 신청이 접수됐다.