이 기사는 2011년 04월 13일 16:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 역삼동 르네상스호텔에 대한 금융권과 신용평가사, 그리고 삼부토건 스스로의 믿음은 컸다. 공시지가 3400억원, 시가평가로는 5000억원이 넘어 든든한 자산으로 여기고 있었기 때문이다.

일부에서는 실제 평가액이 1조원에 육박할 것이라는 분석도 했다. 1조원이면 삼부토건 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 모두를 갚고도 남을 금액이다.

때문에 삼부토건에 돈을 빌려준 금융권은 르네상스 호텔이면 문제 없다고 판단했고 신용평가사 역시 이를 신용등급 산정에 충실히 반영했다. 채무 상환 능력을 제고시키는 중요한 요인으로 본 것이다.

하지만 르네상스호텔에 얽힌 기대가 오히려 삼부토건의 발등을 찍었다. 헌인마을 PF 연장 건과 맞물려 담보로 제공하라는 대주단과 순순히 내줄 수 없었던 삼부토건의 사정이 최악의 사태로 간 것이라는 분석이다.

우선 담보 제공 여력이 떨어지는 동양건설 PF분에 대해 담보를 제공하라는 대주단의 요구를 삼부토건이 받아들이기 힘들었다. 카자흐스탄과 김포 풍무 지구 등 성과가 좋지 않은 사업장에서 이미 부담을 많이 지고 있는 상황에서 다른 건설사의 부담까지 짊어지는 건 무리라고 판단한 것이다.

어떻게든 알짜 자산을 끝까지 지켜야 법정관리 이후에도 회생의 가능성을 남겨둘 수 있기 때문이다.

삼부토건 관계자는 "그동안 김포풍무와 카자흐스탄 등의 CP 만기를 막기에도 힘들었다"며 "헌인마을 건에 와서는 더이상 막기 힘들다는 판단을 경영진에서 한 것 같다"고 말했다.

둘째는 다른 채권자들의 반발이다. 산업은행 일반대출로 400억원 상당의 담보가 설정돼 있지만 PF 대출자들에게 르네상스호텔을 담보로 제공한 적은 없다. 만약 헌인마을 PF 건으로 르네상스 호텔을 담보로 제공할 경우 다른 PF 채권자들도 동일한 요구를 할 가능성이 높았다.

실제로 이달초 태안리조트 사업을 위해 500억원 규모의 ABCP를 발행할 때 투자자들이 르네상스호텔 담보를 요구했지만 삼부토건이 이를 거절했다. 대신 다른 채권자들에게 르네상스호텔을 담보로 제공하지 않겠다는 약속을 한 것으로 전해졌다.

삼부토건 관계자는 "헌인마을 PF 만기 연장을 위해 르네상스 호텔에 대한 일부 담보 제공을 고려했으나 다른 채권자들의 반발이 상당히 강했다"고 말했다.

최근 삼부토건이 르네상스호텔을 기초자산으로 유동화를 추진하려 했는데 계획을 접은 것도 이와 관련이 있는 것으로 전해졌다. 이후 일부 은행을 통해 르네상스호텔 담보로 1000억원 규모의 일반 대출이 시도되기도 했다.

신용평가사들은 이미 수개월 전부터 삼부토건의 유동성에 심각한 문제가 있다는 것을 직감했다. 그러나 신용등급 변경을 고려하지 않았다. 르네상스호텔을 통해 언제든지 자금을 융통할 수 있을 것이라고 판단했기 때문이다.

신평사 한 관계자는 "르네상스호텔은 삼부토건의 재무적 융통성의 중요한 자산"이라며 "이에 대한 훼손이 있을 경우 신용등급 이슈 가능성이 있었다"고 말했다.

결국 꼬인 매듭을 풀기가 벅차자 법정관리 신청이라는 최악의 선택을 한 것으로 보인다. 일부에서는 헌인마을 PF 만기를 하루 앞두고 대주단의 요구를 철회시키기 위한 삼부토건의 전략적 선택이라는 분석도 하고 있다.

법정관리 철회를 염두에 두고 대주단과의 최후 협상을 위한 고육지책이었다는 것이다.