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[공모리츠 제도개선 딜레마]더딘 상장시장 확대, 세제 인센티브에 쏠리는 눈57조 리츠시장에서 상장 비중 7.6% 불과…배당소득세 면제 등 필요성 제기

고진영 기자공개 2020-10-23 14:49:56

[편집자주]

공모리츠 하나 만들기가 하늘의 별따기보다 어렵다고 한다. 활성화 방안이 나온지 수년이 흘렀지만 현업 실무진 사이에선 극도로 회피하고 싶은 영역으로 통한다. 소관부처가 이원화돼 있는 태생적인 문제부터 제도 곳곳에 '디테일의 악마'가 숨어있어서다. 시장의 90% 이상이 사모 일색인 이유이기도 하다. 더벨이 공모리츠 활성화의 어려움을 들여다봤다.

이 기사는 2020년 10월 21일 15:34 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지난해부터 국내 리츠시장이 급격히 커지고 있지만 여전히 영세한 비상장리츠가 대다수를 차지한다. 상장을 기본으로 설계된 리츠의 본질에 반대되는 흐름이다.

사모리츠나 부동산펀드와 비교할 때 공모리츠의 시간, 비용적 부담은 큰 반면 이런 번거로움을 감수할 만한 뚜렷한 유인은 부족하다는 점이 원인으로 지목되고 있다. 상장리츠의 빠른 확대를 위해서는 세제 혜택을 강화해야 한다는 요구가 나온다.


지난해 9월 발표된 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’에서 가장 주목받은 부분은 세제 혜택이었다. 공모리츠나 펀드의 투자자에게 5000만원 한도로 배당소득에 대해 분리과세를 적용하고 세율도 기존 14%에서 9%로 낮춰 적용하는 내용이 담겼다. 올 초부터 시행 중이다.

세제 혜택은 투자자 대상과 공급자 대상의 두 가지로 나눌 수 있는데 이같은 배당소득세 감면의 경우 투자자 수익률을 직접적으로 높여주는 방안이다. 하지만 현재 수준으로는 투자자가 현실적으로 볼 수 있는 혜택이 크지 않다는 불만도 상당하다. 5000만원을 투자했을 때 실제 세금 절감액은 30만원 정도에 불과하기 때문이다.

반면 싱가포르의 경우 리츠에 대한 배당소득세를 아예 면제해 투자 매력을 높이고 있다. 싱가포르는 우리나라보다 1년 늦은 2002년 리츠를 도입했음에도 불구하고 아시아에서 가장 역동적인 리츠시장으로 자리매김했다.

2005년만 해도 싱가포르 상장리츠는 고작 5개, 시가총액은 4조원에 그쳤다. 하지만 2012년 28개, 지난해 9월 기준 45개로 늘었고 합산 시가총액은 90조원에 이른다. 전체 주식시장 시가총액에서 리츠가 차지하는 비중 역시 10%로 큰 편이며 시장거래도 활성화돼 있다.

비좁은 나라에서 거대한 리츠 시장이 형성된 배경 중 하나로 세제 혜택이 꼽힌다. 싱가포르는 2005년부터 리츠에 대한 배당소득세를 면제해주고 있다. 외국인 투자자나 리츠 ETF에도 마찬가지 혜택이 적용되며 해외 기관투자자들의 경우 배당소득세 10%를 부여한다.

이처럼 정부 차원에서 해외 투자자 유치는 물론 자국 투자자의 해외 부동산 투자도 적극 지원하고 있다. 상장 리츠 45개 가운데 17개가 해외자산만 담고 있고 21개는 싱가포르와 해외자산에 분산 투자 중이다. 세제 혜택을 통해 해외자산 편입을 지원함으로써 투자 대상을 넓히고 글로벌 투자자들을 끌어온 셈이다.

실제 삼성증권 이경자 연구원에 따르면 싱가포르 리츠와 미국 리츠가 같은 미국 오피스빌딩을 자산으로 편입했을 경우 싱가포르 리츠의 세후 수익률이 6.0%, 미국 리츠의 세후 수익률이 3.9%로 분석됐다. 싱가포르 리츠가 200bp 이상 높다.

리츠의 투자자뿐 아니라 공급자 측면에서도 국내 세제 인센티브는 개선 여지가 있다. 양도세와 취득세 감면이 대표적이다. 현재 기업이 공모리츠에 부동산을 출자하고 리츠 주식을 취득할 경우 주식 처분시점까지 양도세가 이연되지만 이 제도는 2022년 일몰된다.

공모리츠가 기초자산을 취득할 경우 취득세를 감면해줘야 할 필요성도 꾸준히 제기되고 있다. 일본의 사례를 보면 공모리츠가 부동산을 매입하는 경우 취등록세를 절반으로 감면해 주는데 이는 일본 리츠의 배당 경쟁력을 높이는 요소로 작용했다.

반면 국내는 리츠에 취득세율 30% 감면 혜택을 주고 있었으나 주무관청이었던 안전행정부가 2014년 말 이 혜택을 없앴다. 당초 목적인 일반 소액 다수투자자에 대한 기여가 미약한 상황에서 더 이상 취득세 혜택을 연장하는 것은 곤란하다는 취지였다. 혜택이 사라짐에 따라 리츠의 부동산 매입비용은 1.2% 증가했다. 투자 문턱이 더 높아진 셈이다.

정부는 공모리츠가 투자하는 자산에 대해 취득세 감면 혜택을 검토 중이라고 연초 밝혔는데 실행될 경우 시장 확대에 긍정적으로 작용할 전망이다.

업계 관계자는 "제도적으로 공모와 사모의 세제 혜택이 크지 않다는 점이 리츠를 비상장, 사모 중심으로 끌고 오게된 원인"이라며 "다만 상장리츠 시장이 점차 커지고 있는 상황이고 추후 시장 성장과 함께 세제 인센티브를 요구하는 목소리도 높아질 수 밖에 없기 때문에 혜택이 필연적으로 확대될 것으로 본다"고 말했다.


올해 9월 기준 국내 상장리츠는 12개, 자산 규모는 4조4000억원이다. 전체 리츠시장의 자산총계인 57조3000억원 가운데 7.63%의 비중을 차지했다.
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