이 기사는 2024년 04월 03일 10:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산운용이 더익스체인지 서울 인수전의 승자가 됐다. 특히 개발을 염두에 두고 부동산 시행사인 시티코어를 투자자로 맞이하면서 조달 측면에서 힘을 더했다. 시티코어는 노후된 익스체인지 서울의 리뉴얼을 주도할 예정이다.

3일 금융투자업계에 따르면 코람코자산운용-시티코어 컨소시엄(이하 코람코자산운용 컨소시엄)이 더익스체인지 서울의 우선협상자로 선정됐다. 가격적인 측면에서 가장 뛰어난 조건을 제시한 것으로 파악된다. 매도자는 싱가포르투자청(GIC)이다.

코람코자산운용 컨소시엄이 제시한 가격은 전체 가격 2350억원, 평당 2640만원 수준이다. 당초 더익스체인지 서울이 매물로 나왔을 때 거론됐던 위닝프라이스인 2500만원을 넘어서는 액수다. 특히 이는 지난해 하반기 거래된 HSBC 빌딩 가격을 상회하는 규모다. 케이클라비스자산운용은 HSBC빌딩을 신한리츠운용에 평당 2400만원 선으로 매각했다.

HSBC빌딩보다 가격이 높게 책정된 이유는 개발이익에 대한 기대감이 반영된 결과라는 분석이다. 더익스체인지 서울은 도심권역(CBD)에 자리한 오피스 빌딩이다. 지하 3층~지상 15층, 대지면적 3495.2㎡, 연면적 2만9481.7㎡ 규모로 1980년 준공됐다.

연식이 오래된 건물이다 보니 리뉴얼에 대한 필요성이 매각 초기부터 거론됐다. 코람코자산운용이 부동산 시행사인 시티코어와 컨소시엄을 맺은 이유이기도 하다. 시티코어는 추후 개발이익을 공유하기 위해 에퀴티 투자에도 나설 예정이다. 시티코어는 100억원 정도 투입할 예정이다.

시티코어는 2007년 설립된 디벨로퍼로 센터원을 비롯해 공평동 센트로폴리스, 광화문 포시즌스 호텔 등 대형 프로젝트를 개발한 이력이 있다. 코람코자산운용은 시티코어와 추후 빌딩 리뉴얼을 통해 밸류애드(value add) 작업에 나설 예정이다.

코람코자산운용은 시티코어가 서울시에서만 개발사업을 진행한 이력을 높이 산 것으로 보인다. 시티코어는 주로 도시환경정비사업을 통해 확보한 부지에 대규모 오피스를 개발하는 방식을 택해왔다. 개발 이후엔 매각을 통해 수익을 실현했다. 도시환경정비사업은 상업지역과 공업지역을 개발해 도심기능을 회복하고 상권을 활성화하는 것을 목표로 한다.

대표적인 프로젝트가 세종로구역 제2지구 도시환경정비사업이다. 시티코어는 해당 부지에 포시즌 호텔을 올렸다. 공평 1, 2, 4지구 도시환경정비사업은 지금의 공평동 센트로폴리스를 건립했다. 지하 7층~지상 26층 쌍둥이 빌딩으로 연면적은 14만1474㎡에 달하는 대형 오피스 빌딩이다. 이 건물은 영국계 부동산 투자회사인 M&G리얼에스테이트에 1조1221억원의 가격에 팔렸다.

시티코어는 주로 서울에서만 개발 사업을 벌이고 있다. 기능이 저하된 서울의 도심지역에 개발 프로젝트를 도입해 솔루션을 제공하는 프로젝트 매니지먼트 회사로 이미지를 전면에 내세우고 있다. 주요사업은 'High 오피스'와 콘도, 리테일로 국한했다.

2년 전엔 서울 서소문동 J빌딩을 인수하기도 했다. 이번 더익스체인지 서울처럼 개발을 염두에 두고 인수했다. 해당 건물은 서소문지구 11-1, 12-1지구 정비계획에 따라 개발이 예정돼 있다. 그 동안 광화문과 종로, 을지로를 중심으로 진행됐던 대규모 도심 정비 사업이 서소문로 일대까지 확산되고 있다는 점에서 기존 사업과 연계성이 있다는 분석이다. 더익스체인지 서울 인수전에 시티코어가 코람코자산운용과 함께 참여한 것도 같은 맥락이다.

시티코어의 수장은 이진호 대표다. 그는 디벨로퍼 글로스타에서 경험치를 얻었다. 주요 핵심인력으로 한양대 도시공학박사 출신인 변준섭 전무를 비롯해 미래에셋자산운용 부동산부문 출신 이은호 전무, SK건설 출신 임창종 전무 등이 주축을 이루고 있는 것으로 전해진다.

이번 거래가 성사되면 싱가포르투자청(GIC)은 무려 13년만에 해당 빌딩에 대한 투자금을 회수하게 된다. 앞서 GIC는 'Reco Kolon Private Limited'을 통해 더익스체인지 서울을 인수했다. 당시 인수가격은 760억원 정도다. 현재 코람코자산운용 컨소시엄이 제시한 가격 선에서 거래가 마무리되면 1600억원에 육박하는 시세차익을 거둬들이게 된다.

금융투자업계 관계자는 "개발에 대한 기대치가 있다보니 가격이 최초 시장에서 거론됐던 가격보다 상승한 것 같다"며 "다만 용적률 상승에 따라붙는 기부채납이란 변수가 있음에도 좋은 가격을 받아냈다"고 말했다.