이 기사는 2024년 07월 17일 14:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

캡스톤자산운용이 독일 뒤셀도르프 오피스 투자펀드의 만기연장을 추진 중이다. 주요 임차인의 넉넉한 잔여임대차 기간과 우수한 지급여력을 토대로 더 좋은 값에 자산을 매각하기 위해 시간적 여유를 확보하려는 것이다. 투자 당시 계획했던 목표배당수익률도 꾸준히 달성하면서 다른 해외부동산에 비해 견조한 흐름을 유지 중이다.

17일 금융투자업계에 따르면 캡스톤자산운용은 캡스톤EU일반사모투자신탁2호와 3호, 4호의 신탁계약기간 연장을 추진하고 있다. 보다 우호적인 조건 하에 투자를 엑시트할 수 있도록 펀드의 만기를 연장한 뒤, 시장 상황을 지속 관찰해 적절한 매각시점을 잡겠다는 방침이다. 3개 펀드의 만기는 오는 9월까지로 모두 예정돼 있다.

지난 2017년 9월 캡스톤EU일반사모투자신탁2호와 3호를 최초설정한 캡스톤자산운용은 신탁계약기간을 7년으로 설정하고 독일 뒤셀도르프 소재의 노르트라인베스트팔렌주(NRW) 내무부 빌딩을 3300억원에 매입했다. 펀드 비히클로 약 1500억원을, 나머지 매매대금은 부동산담보대출로 조달했다.

코로나19 이후 활성화된 비대면 근무, 이에 따른 해외 오피스의 공실 리스크 등으로부터 자유로운 것으로 관측된다. 펀드 최초 설정 당시부터 독일정부기관(Federal State of NRW)이 투자자산에 장기임대차계약을 체결해뒀기 때문이다. 독일 뒤셀도르프 MIK 오피스는 독일 정부기관이 전체 임대면적의 98.5%를 임차중이다. 만기는 2035년까지다.

연간 임대료를 현지 소비자물가지수와 연동되도록 설정해 변동하는 시장상황에도 효과적으로 대응케 했다. 이에 따라 올해 초 임대료가 소폭 상향 조정됐으며 코로나19 사태 당시에도 임대료 미납 혹은 연체가 발생하지 않은 것으로 전해진다. 현재 MIK 오피스는주요 임차인인 독일정부기관과 일부 임차인 확보를 통해 100% 임대율을 기록 중이다.


캐쉬트랩, 기한이익상실 등이 발생한 다른 해외 실물자산과 달리 캡스톤자산운용 펀드의 투자자들은 상당한 분배금을 지급받은 것으로 관측된다. 연 2회 배당을 진행하는 이 펀드는 지난 2017년 9월부터 최근까지 연 7%의 실현배당수익률을 유지하고 있다. 당초 펀드 설정 당시 예상했던 목표배당수익률(연 7%)을 그대로 지킨 상황이다.

최초 투자 당시 캡스톤자산운용은 펀드 만기 시에도 약 10년의 임차기간이 남아있어 공실 위험이 낮다는 점에 주목했다. 안정적 현금흐름 확보는 물론 자산매각 시점에 잠재적 인수자들의 투자 선호도 또한 견조할 것으로 분석했다. 임차인의 신용등급이 AAA란 점에 있어서도 임대료 지급여력이 향후 충분할 것이라고 판단했다.

초기 에퀴티 투자자로는 삼성증권, 하나증권, 현대차증권 등 국내 증권사 3곳이 나섰다. 이 증권사들은 총액인수한 수익증권을 연기금, 공제회, 보험사 등 국내 주요 기관투자자들에게 셀다운한 것으로 전해진다. MIK오피스의 위치가 독일 뒤셀도르프 주요권역인 City South에 위치해 오피스 수요가 높다는 점이 투자메리트로 부각됐다.

1945년 준공된 이 건물은 연면적 5만3000㎡, 지상 15층 규모 사무용 빌딩이다. 금리 인상으로 독일 부동산시장이 침체기에 접어든 상황이지만 입지의 우수성이 상당하다는 평가를 받는다. 지난 2015년 대대적인 리모델링이 진행됐으며, 캡스톤자산운용과 현지 자산관리사에 의해 계획적인 CAPEX 집행이 이뤄지고 있다.

한편 캡스톤EU일반사모투자신탁4호는 2호와 3호의 설정시점부터 2년이 지난 2019년 7월에 결성됐다. 이 펀드는 캡스톤EU일반사모투자신탁2호와 3호에 재간접 투자하는 구조로 설계됐다. 현재는 만기연장 계획에 따라 분배금 지급이 잠시 유보된 상황이다.