이 기사는 2025년 03월 04일 07시00분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 신영이 경기도 양주 서울우유협동조합 공장부지 개발사업 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 나선다. NH투자증권을 금융주관사로 앞세워 3000억원 가량을 조달할 계획이다. 신영은 현재 3분기 중 PF 대출약정 체결과 착공 및 분양을 계획하고 있다.

4일 업계에 따르면 신영은 최근 양주 서울우유 공장부지 개발사업의 본PF 주관사로 NH투자증권을 선정했다. NH투자증권은 약 3000억원 규모로 대주단을 모집할 예정이다. 다만 정확한 모집 규모는 아직 확정되지 않았다.

이 사업은 경기도 양주시 덕계동 152번지 일원에 공동주택 1596가구와 지식산업센터, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 2020년 말 매물로 나온 부지를 신영이 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 취득하면서 시작됐다. 인수가는 1088억원이다.

신영PFV제3호가 시행을 맡고 있다. 2023년 말 기준으로 신영과 그룹 계열사들이 지분 94%를 보유하고 있다. 법인별 지분율은 신영 59%, 대농 25%, 신영건설 10% 등이다. 무궁화신탁도 지분 5%를 보유한 주주다.

시공은 국토교통부 시공능력평가 20위권에 위치한 중견 건설사의 계열사가 맡은 것으로 알려졌다. 신용등급은 싱글A 수준이다. 시공사 신용보강만으로는 자금조달이 어려울 수 있는 구조다.

다만 신영은 자금조달이 무난하게 성공할 것으로 기대하고 있다. 시공사 신용등급이 상대적으로 부족해도 대기업집단으로 분류돼 있는 신영의 신용보강을 통해 조달이 충분히 가능하다는 전망이다. 신영은 1세대 디벨로퍼 정춘보 회장이 이끌고 있는 대기업 집단이다. 2022년 준대기업으로 지정됐고 지난해에는 재계 서열 81위를 달성했다.

브릿지론도 신영의 신용보강을 바탕으로 조달됐다. 2024년 10월 리파이낸싱 당시 기준으로 사업지에 실행돼 있는 브릿지론 규모는 1260억원이다. 선순위 790억원, 중순위 370억원, 후순위 100억원으로 구성돼 있다. 신영은 이 가운데 중순위와 후순위에 대출에 연대보증 형태로 신용보강을 제공했다.

지속적으로 신영의 지원이 제공되고 있어 이자비용 부담에 대한 우려도 제한적이다. PFV는 2021년부터 2023년까지 이자비용으로 총 274억원을 지출했다. 일반적인 시행사에 있어 수백억원의 이자비용은 부담이 되는 요소지만 신영PFV제3호는 신영으로부터 280억원, 대농으로부터 130억원을 차입해 이자비용과 사업비를 지출하고 있다.

지원은 최근까지도 지속되고 있다. 2024년 10월에는 180억원, 2025년 1월에는 153억원이 신영PFV제3호에 투입됐다.

신영의 자산 규모를 고려하면 충분히 감당 가능한 지출이다. 2023년 말 연결기준 신영의 자산총액은 2조587억원으로 집계됐다. 전체 자산 중 1년 이내에 현금화될 것으로 예상되는 유동자산 규모는 1조2608억원이다.

또 현금 및 현금성자산으로 1633억원, 단기금융상품으로 485억원을 보유하고 있다. 당장 활용할 수 있는 현금성자산만 2118억원에 달하는 셈이다.

신영은 본PF 조달작업이 마무리되는 대로 착공 및 분양에 나설 계획이다. 현재 기준으로는 오는 3분기 착공이 전망된다. 사업계획승인과 실시계획인가 등 인허가 절차가 모두 마무리돼 있어 착공이 지연될 가능성은 크지 않아 보인다.