이 기사는 2025년 02월 28일 15시00분 thebell에 표출된 기사입니다

쿠팡이 남양주 물류센터 개발사업에 임차인으로 합류한다. 시행사가 5750억원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 체결하는 과정에서 쿠팡의 선임차확약서(LOC)가 제출됐다. 물류센터에 대한 투심이 악화된 가운데 대규모 자금조달에 성공하면서 부동산 개발업계에서는 쿠팡이 이름값을 다시 한번 입증했다는 평가가 나온다.

28일 업계에 따르면 남양주 물류센터 개발사업 시행사 금강디앤에스는 최근 5750억원 한도 PF 대출약정을 체결했다. 신한투자증권과 교보증권이 금융주관을 맡았다. 만기는 2028년 6월로 설정됐다.

이 사업은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 600-1번지 일원 8만4867㎡ 부지에 첨단물류센터를 조성하는 프로젝트다. 연면적 18만9352㎡, 지하 3층~지상 4층 규모로 조성된다. 시공은 CJ대한통운 건설부문이 맡았다.

근래 보기 힘든 초대형 물류센터 개발사업이다. 물류센터는 연면적에 따라 △소형(1만평 미만) △중형(1만~3만평 미만) △대형(3만~5만평 미만) △초대형(5만평 이상)으로 구분된다. 남양주 물류센터의 연면적은 약 5만7279평으로 업계 기준에 따르면 초대형으로 분류된다.

초대형 물류센터는 현재 부동산 개발업계에서 레드오션으로 꼽히는 분야다. 공급과잉으로 인해 임차인 확보에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 알스퀘어 보고서를 보면 2024년 상반기 말 기준 수도권 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 6.6%포인트(p) 상승한 16.9%로 집계됐다.

높은 공실률은 PF대출 상환 불발로 이어지고 있다. 일정 수준 이상의 임대율이 확보되지 않으면 원매자들이 물류센터 매입을 꺼려하기 때문이다. 담보대출로 PF대출을 상환하기 위해서도 일정 수준 이상의 임대율이 필요하다. 이로 인해 기한이익상실(EOD)이 발생하거나 신용보강을 제공한 시공사가 물류센터를 인수하는 사례가 지속적으로 발생하고 있다.

비우호적인 시장환경 속에서도 시행사가 대규모 PF대출약정을 성사시킨 건 쿠팡을 임차인으로 확보했기 때문이다. 신용도 높은 임차인을 확보하면서 대주단 모집이 가능했다. 시공사나 신용보강 금융기관이 아닌 쿠팡의 신용도를 바탕으로 자금을 조달했다고 해도 과언이 아닌 셈이다.

이번에 체결된 대출약정의 실행 조건으로 쿠팡의 선임차확약서 제출이 포함돼 있는 점도 이같은 해석을 뒷받침하는 요소다. 시공사의 책임준공 약정과 상관 없이 쿠팡의 임대차 여부 확정이 대주산의 자금 집행을 위한 전제조건인 셈이다. 현재는 선임차확약서가 제출돼 대출이 실행되고 공사가 진행되고 있다.

물류센터 시장에서 쿠팡이라는 임차인을 확보하는 것은 쉽지 않다. 강력한 자금조달 파워를 보유하고 있는 만큼 임대할 물류센터를 깐깐하게 고르는 것으로 유명하기 때문이다. 쿠팡은 또 구축을 임대하기보다는 요구사항에 맞춰 신축되는 물류센터를 선호하는 것으로 알려졌다. 남양주 물류센터 개발사업에도 쿠팡의 요구조건이 대거 반영됐다.

상대적으로 공급이 덜한 경기 동부지역에 조성되는 물류센터라는 점도 자금조달 성공 요인 중 하나다. 남양주시가 포함돼 있는 경기 동북권은 신도시 및 주거단지가 밀집해 있어 인력수급이 용이하고 라스트마일 물류 입지로서 물류센터 수요가 높은 권역이다. 하지만 상수도보호구역과 개발제한구역 등 규제와 지역 주민의 반대로 인해 물류센터 개발이 어려운 지역으로 꼽힌다.

쿠팡 관계자는 "남양주 물류센터 개발사업 PF대출 조달 과정에서 선임차확약서를 제출했다는 것과 관련해 따로 입장을 밝히기 어렵다"고 말했다.