이 기사는 2025년 03월 28일 07시05분 thebell에 표출된 기사입니다

NH프라임리츠는 NH농협리츠운용의 첫 상장리츠다. 코어 투자 전략을 채택해 주요 업무지구 프라임급 오피스를 포트폴리오에 담고 있다. 코어 자산은 투자 안정성에 무게를 두기 때문에 수익률은 낮은 편이다.

하지만 NH프라임리츠의 상장 후 누적 배당수익률은 40%에 달한다. 펀드나 리츠의 수익증권을 인수하는 재간접투자를 통해 만기 시점마다 자산을 매각한 효과다. 올해 강남N타워 매각까지 마무리되면 내년 초까지 3년 연속 배당 기록을 세우게 된다.

당분간은 코어 투자 전략을 유지한다는 방침이다. 더에셋과 강남N타워 매각 원본을 우량 오피스 수익증권에 재투자하는 안을 우선 검토하는 중이다. 더불어 재간접리츠도 ETF에 편입될 수 있는 길이 열린 만큼 적극적 마케팅을 통해 신규 투자를 유치한다는 목표다.

◇2019년 12월 상장, 총 수익률 27%

NH프라임리츠는 2019년 5월 설립돼 8월 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 11월 4개 기초자산을 편입한 뒤 12월 코스피에 상장했다. 매년 5월 말, 11월 말을 결산일로 하는 반기 배당 리츠다.

주요 업무지구 코어 오피스에 재간접 투자하는 전략을 갖고 있다. 코어 자산은 코어플러스 자산이나 밸류애드 자산보다는 캡레이트(Cap-rate)가 낮은 편이다. 하지만 투자운용시 안정성은 보장된다. 평균 5~6%대 배당을 꾸준히 받을 수 있다.

상장 후 2개 자산(삼성SDS타워, 더에셋)을 매각하고 1개 자산(아크플레이스)에 재투자했다. 현재는 서울스퀘어, 강남N타워, 아크플레이스 등 3개 오피스를 포트폴리오에 담고 있는 상태다. 강남N타워는 매각을 진행 중에 있다.

배당 매력이 크지 않을 것 같지만 그렇지 않다. 펀드나 리츠의 수익증권을 인수해 재간접 투자하고 있기 때문에 만기가 돌아올 때마다 자산 매각이 이뤄진다. 2023년부터 자산 매각이 시작됐고 올해 초까지 2년 연속 특별배당을 지급했다.


상장 만 5년 동안 총 7회 배당을 지급했다. 누적 주당배당금은 1908원으로 나타났다. 공모가 5000원 기준 누적 배당수익률이 38.16% 정도다. 지난 27일 종가 4445원을 기준으로 한 주가수익률이 -11.1%인 점을 고려해도 총 수익률이 27.6%에 달한다.

두 차례 특별배당을 지급한 효과가 컸다. NH프라임리츠는 연 평균 250원 정도를 배당해 왔다. 공모가 대비 수익률 5%대다. 하지만 삼성SDS타워 매각으로 주당 400원을, 더에셋 매각으로 주당 518원 배당을 결의했다. 특별배당으로 인해 누적 배당수익률이 높아진 셈이다.

내년 초에도 특별배당이 기대된다. 강남N타워 매각이 진행 중이기 때문이다. 2018년 투자 당시 매입가는 평당 2926만원, 전체 4525억원이었다. 현재 거래 조건에 따른 매각가는 평당 4400만원으로 전체 6805억원에 달한다. 상당한 매각 차익을 회수할 수 있을 전망이다.


◇원금 재투자 초점, 랜드마크 오피스 편입 검토

NH프라임리츠의 최우선 과제는 재투자처 확보다. 더에셋 매각 원본 130억원을 확보해 놓은 상태다. 강남N타워 매각이 끝나면 195억원의 투자 원금을 추가로 회수하게 된다. 재투자 가능한 자금이 325억원 정도 모이게 된다는 의미다.

기본 투자운용 전략은 계속 가져가기로 했다. 아직 기준금리가 높은 수준에 머무르고 있어 오피스 종류주 수익률이 6%대를 기록 중이다. NH프라임리츠의 연 평균 목표 수익률이 5%대인만큼 아직은 수익증권 등에 재투자하는 게 유리하다고 본 셈이다. 현재 다수 프라임급 오피스 거래들이 이뤄지고 있는 가운데 여러 투자 물건을 검토 중이다.

장기적으로는 NH프라임리츠의 전략이 바뀔 가능성도 있다. 종류주 수익률이 떨어진다면 리츠간 M&A 또는 유상감자 등 다양한 안들을 검토한다는 계획을 세웠다.

중단기적인 목표는 ETF 편입이다. 과거에는 ETF가 재간접리츠를 편입할 수 없었지만 최근 이를 허용하기 위한 자본시장법 시행령과 금융투자업규정 개정안이 통과했다.

단 리츠 ETF별 편입 요건은 모두 상이하다. 가장 대표적인 TIGER 리츠부동산인프라의 경우 시가총액 2000억원 이상을 조건으로 달고 있다. NH프라임리츠의 시가총액은 아직 830억원 수준이다.

NH프라임리츠 관계자는 "ETF마다 편입 요건이 다르지만 NH프라임리츠가 포함될 수 있는 방안을 다각적으로 검토하는 등 여러 기관 투자자들을 대상으로 마케팅을 강화할 예정"이라고 말했다. 이어 "동시에 올해는 적극적인 IR을 통해 투자자들과 소통을 늘리고 현재 저평가 상태인 주가를 올리는 데 힘쓰겠다"고 덧붙였다.